[언론보도] '실거주 이유로 갱신 거절한 집주인, 갱신기간 중 제3자에게 임대하면서 정당한 사유 주장해도 인정 어렵다' 위키트리

2026. 9. 30. 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는, 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 목적 주택을 임대한 사안에서 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'의 의미와 그 증명책임에 관하여 주택·임대차관련법 전문변호사 자격으로 인터뷰하였습니다.

1. ​대법원 판결의 핵심 내용

인터뷰에서는 대법원이 2026. 9. 10. 선고한 2026다203203 판결을 소개하며, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'가 인정되기 위해서는 ① 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인하여 제3자에게 목적 주택을 임대하였어야 하고, ② 제3자에게 목적 주택을 임대하는 것이 불가피하였어야 하며, 두 요건을 모두 충족하여야 한다는 대법원의 판시 내용을 설명하였습니다. 아울러 이러한 정당한 사유에 대한 증명책임은 임대인에게 있다는 점도 함께 소개하였습니다.

​“사건의 개요”

이 사건은 주택인 아파트의 임차인(원고)이 임대인(피고)에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 피고가 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 사안입니다. 피고는 임대차계약 종료 후 2년이 경과하기 전에 해당 아파트를 제3자에게 임대하였고, 임차인은 갱신거절로 인한 손해배상을 청구하였습니다. 임대인은 자신이 소유한 다른 부동산의 임차인이 임대차보증금 반환을 요구하여 불가피하게 해당 아파트를 제3자에게 임대한 것이라며 정당한 사유가 있다고 주장하였습니다.

​“원심과 대법원의 판단”

1심은 원고 패소 판결을 선고하였으나, 원심(서울서부지방법원)은 임대인의 정당한 사유 주장을 배척하고 임차인 일부 승소 판결을 선고하였으며, 임대인이 상고하였습니다. 대법원은 원심 판단이 정당하다고 보아 상고를 기각하였습니다(관여 대법관 전원일치).

이번 판결은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'의 의미와 그 증명책임의 소재를 최초로 명확히 한 선례로서, 임대인이 다른 부동산 임차인의 보증금 반환 요구와 같은 사정을 들어 정당한 사유를 주장하더라도, 그 사정이 갱신거절 당시 이미 예측 가능하였거나 제3자 임대 외에 다른 대안이 있었다면 정당한 사유는 인정되지 않는다는 점을 분명히 하여 임차인의 법적 지위를 강화하였다는 점에서 큰 의미가 있습니다.

​“실거주 갱신거절 후 제3자 임대, 주의해야 할 3가지”

이와 더불어 이상옥 대표변호사는 실거주를 이유로 한 갱신거절과 관련하여 주의해야 할 3가지 사항에 대해 다음과 같이 의견을 전했습니다.

1단계: 임대인은 실거주 의사를 실제로 이행하라

'실거주를 이유로 갱신을 거절하였다면 실제로 거주하는 것이 가장 안전하다. 부득이하게 제3자에게 임대하여야 하는 사정이 생긴 경우에는, 그 사정이 갱신거절 당시 전혀 예측할 수 없었던 것임을 입증할 수 있는 자료(예: 관련 서류, 통지 수령 일자 등)를 철저히 보전하고, 제3자 임대 외에 다른 대안이 없었다는 불가피성도 함께 증명할 수 있어야 한다.'

2단계: 임차인은 제3자 임대 사실을 적극적으로 확인하라

'임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 갱신되었을 기간 내에 제3자에게 임대한 사실을 확인하는 것이 핵심이다. 등기부등본, 전입세대 열람 등을 통해 제3자 임대 사실을 확인하면 손해배상 청구의 기초가 마련된다.'

3단계: 증명책임이 임대인에게 있음을 인식하라

'임대인이 정당한 사유를 주장하더라도 그 증명책임은 임대인에게 있으므로, 임차인으로서는 임대인의 주장이 갱신거절 당시 예측 가능한 사정이었거나 불가피하지 않았음을 적극적으로 다투는 전략이 유효하다. 임대인의 정당한 사유 주장에 쉽게 물러서지 말고 적극적으로 다투는 것이 중요하다.'

이상옥 대표변호사는 "이번 대법원 판결은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신기간 중 제3자에게 임대하면서 사후에 다양한 사정을 들어 정당한 사유를 주장하더라도, 그 사정이 갱신거절 당시 예측 불가능하였고 제3자 임대가 불가피하였다는 두 가지 요건을 모두 임대인 스스로 증명하지 못하는 한 정당한 사유는 인정되지 않는다는 점을 대법원이 최초로 명확히 확인한 것"이라고 하면서, "임차인이 실거주 갱신거절 후 제3자 임대 사실을 확인한 경우 임대인의 정당한 사유 주장에 쉽게 물러서지 말고 적극적으로 다투는 것이 중요하다"고 강조하였습니다.

이에 언론보도 되었습니다.

https://www.wikitree.co.kr/articles/1163025

한편, 이상옥 대표변호사는 부동산, 임대차관련법 전문변호사로서 민사집행법학회 정회원으로도 활동하고 있습니다.

법률사무소 명건은, 임대차 전문로펌으로서 임대차이슈에 대해 보다 전문적인 정보를 전달드리기 위해 더 노력하겠습니다.

감사합니다.