2026. 6. 30. 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는,
상가건물 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 후 임대인이 해지 의사표시를 소장에 기재하여 소를 제기하였고, 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임차인이 연체 차임 일부를 지급하여 연체액이 3기 차임액에 미달하게 된 경우에도 임대인의 계약해지권이 소멸하지 않는다는 대법원 판결에 관하여, 부동산·임대차관련법 전문변호사 자격으로 인터뷰하였습니다.

1. 대법원 판결의 핵심 내용
 
이번 보도에서는 대법원 제3부가 2026. 6. 24. 선고한 2024다320215 판결을 소개하며, '「상가건물 임대차보호법」 제10조의8의 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니다'는 대법원의 판시 내용을 설명하였습니다.
 
"사건의 개요"
 
이 사건은 임대인(원고)이 차임을 3기 이상 연체한 임차인(피고)을 상대로 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8에 따른 계약 해지를 원인으로 건물인도를 청구한 사안입니다. 임대인은 해지 의사표시를 소장에 기재하여 소를 제기하였는데, 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임차인이 연체 차임 중 일부를 지급하였습니다. 원심(부산지방법원)은 임대인이 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없어 해지권이 소멸하지 않았다고 판단하여 임대인 승소 판결을 선고하였고, 임차인이 상고하였습니다.
 
"원심과 대법원의 판단"
 
원심(부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결)은 임대인이 연체 차임 수령 시 아무런 이의를 유보하지 않은 것으로 볼 수 없다고 보아, 소장 부본이 임차인에게 송달된 때 상가건물 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하여 임대인 승소 판결을 선고하였습니다.
 
대법원은 원심 판단이 정당하다고 보아 상고를 기각하였습니다. 대법원은 '임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상, 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인의 동의 없이 임차인이 일방적으로 차임을 지급하여 연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권은 소멸하지 않는다'고 판시하였습니다(관여 대법관 전원일치).
 
"상가 임대차 분쟁, 주의해야 할 3가지"
 
이와 더불어 이상옥 대표변호사는 이번 판결과 관련하여 임대인과 임차인 모두가 주의해야 할 3가지 사항에 대해 다음과 같이 의견을 전했습니다.
 
1단계: 해지권은 연체액이 3기에 달한 순간 즉시 발생한다는 점을 명심하라
 
'「상가건물 임대차보호법」 제10조의8의 해지권 발생 시점은 차임연체액이 3기 차임액에 달한 그 순간이다. 해지 의사표시의 효력 발생 시점, 즉 소장 부본 송달 시나 해지통보 도달 시를 기준으로 연체 여부를 다시 판단하는 것이 아니다. 임차인이 해지통보 또는 소장 송달 전에 서둘러 연체 차임 일부를 납부하더라도, 이미 발생한 해지권은 소멸하지 않는다.'
 
2단계: 임대인은 차임 수령 시 이의유보 의사를 명확히 표시하라
 
'임대인이 3기 차임연체를 이유로 해지권을 행사한 이후 임차인이 일방적으로 연체 차임 일부를 납부하는 경우, 임대인은 이를 이의 없이 수령한 것으로 평가되지 않도록 수령 시 이의를 유보한다는 의사를 명시적으로 표시하는 것이 바람직하다. 구체적으로는 내용증명 등을 통해 해지권 행사 의사와 이의유보 취지를 서면으로 남겨두는 것이 안전하다.'
 
3단계: 임차인은 3기 연체 완성 전에 차임을 납부하는 것이 유일한 방어 수단임을 인식하라
 
'일단 3기 차임연체가 완성되어 임대인의 해지권이 발생한 이후에는, 해지통보 또는 소장 송달 전에 차임을 납부하더라도 해지권 소멸을 주장하기 어렵다. 따라서 임차인으로서는 3기 연체가 완성되기 전에 차임을 납부하는 것이 임대차계약을 유지하기 위한 현실적으로 유일한 방어 수단임을 명심해야 한다.'
 
이상옥 대표변호사는 "이번 판결은 3기 차임연체를 이유로 한 해지권은 연체액이 3기에 달한 시점에 즉시 발생하는 것이고, 해지 의사표시의 효력 발생 시점인 해지통보 도달 또는 소장 송달 시를 기준으로 해지권 발생 여부를 판단하는 것이 아니라는 점을 대법원이 최초로 명확히 확인한 것"이라고 하면서, "실무상 임차인이 해지통보 또는 소장 송달 전에 일방적으로 차임을 납부하여 해지권 소멸을 주장하는 사례가 있었는데, 이번 판결은 그러한 주장이 받아들여지지 않는다는 점을 분명히 하여 임대인의 법적 지위를 강화하였다는 점에서 큰 의미가 있다"고 강조하였습니다.
 
또한 "임차인이 해지통보 또는 소장 송달 전에 일방적으로 차임을 납부하여 해지권 소멸을 주장하는 것은 더 이상 유효한 방어 전략이 될 수 없으므로, 임대차 분쟁 발생 시 해지권의 발생 시점과 행사 방법에 관하여 전문가의 조력을 받는 것이 중요하다"는 의견을 전했습니다.
 
이에 디지털데일리에 언론보도 되었습니다.
https://www.ddaily.co.kr/page/view/2026063016315424718

한편, 이상옥 대표변호사는 부동산·임대차관련법 전문변호사로서 민사집행법학회 정회원으로도 활동하고 있습니다.
 
법률사무소 명건은, 임대차 전문로펌으로서 임대차 이슈에 대해 보다 전문적인 정보를 전달드리기 위해 더 노력하겠습니다.
감사합니다.