2026. 5. 15. 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는, 상속한정승인을 신고한 상속인이 임차인의 전세자금대출 연장을 위해 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차 연장계약을 체결한 행위가 민법 제1026조 제1호의 법정 단순승인 사유인‘상속재산에 대한 처분행위’에 해당하는지에 관하여, 부동산·임대차관련법 전문변호사 자격으로 대법원 2025다220329 판결에 관하여 언론사에 인터뷰하였고, 이에 보도되었습니다.

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1. 대법원 판결의 핵심 내용
 
대법원은 2026. 5. 8. 선고한 2025다220329 판결에서, 상속한정승인을 신고한 상속인이 임차인의 전세자금대출 연장을 위해 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차기간만 2년 연장하는 계약을 체결한 행위는, 민법 제1026조 제1호의 법정 단순승인 사유인‘상속재산에 대한 처분행위’에 해당하지 않는다고 판시하였습니다.
 
대법원은 다음과 같은 논거를 제시하였습니다.
 
“민법 제1026조 제1호의‘처분행위’는 재산의 현상 또는 성질을 변하게 하는 사실적 행위 및 재산의 변동을 생기게 하는 법률적 행위를 포함하나, 상속재산의 보존 및 관리행위는 이에 해당하지 않는다.”
 
"이 사건 임대차계약은 기존 임대차계약과 임대차목적물, 임대차보증금, 차임이 모두 동일하고 임대차기간만 2년 연장된 것에 불과하며, 특약사항 역시 기존 계약의‘연장’임을 명시하고 있어 새로운 채무를 창출하거나 상속재산의 현상을 변경하는 행위로 보기 어렵다.”
 
2. 사건의 개요
 
이 사건은 임차인(원고)이 임대인으로부터 주택을 임차하여 거주하던 중, 임대인이 사망하고 그 상속인들이 한정승인을 신고한 상황에서 발생하였습니다.
 
1) 기존 임대차계약
임차인은 2020. 3. 27. 임대인과 임대차보증금 1억 6,000만 원, 임대차기간 2020. 5. 11.부터 2022. 5. 10.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

2) 임대인 사망 및 한정승인
임대인은 2020. 6. 4. 사망하였고, 그 상속인으로는 배우자 및 자녀 4인(피고 포함)이 있었습니다. 피고는 2022. 5. 4. 서울가정법원에 망인에 대한 상속한정승인 신고를 하였습니다.

3) 연장계약 체결
기존 임대차계약의 만료가 임박하자, 임차인은 전세자금대출 연장을 위해 상속인 전원을 공동임대인으로 하는 임대차 연장계약 체결을 요구하였고, 2022. 5. 5. 임대차보증금 및 차임은 동일하게 유지하되 임대차기간만 2년 연장하는 내용의 계약이 체결되었습니다.

4) 계약서 특약사항
① 기존 계약(2020. 3. 27.)의 2년 연장계약이며 계약조건은 같다, ② 임대인 사망으로 배우자와 자녀가 상속 임대인으로서 전세보증금을 그대로 승계하고 기간을 연장한다, ③ 임대인들은 임차인의 전세대출 연장을 인지하고 협조한다는 내용이 명시되었습니다.
 
3. 원심과 대법원의 판단 차이
 
원심은 피고의 이 사건 임대차계약 체결 행위가 민법 제1026조 제1호의 ‘상속재산에 대한 처분행위'에 해당하여 법정 단순승인이 이루어졌다고 판단하여 피고 패소 판결을 선고하였습니다.
 
4. 판결의 의미와 실무적 시사점
 
법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는 이번 대법원 판결에 대해 다음과 같이 설명하였습니다.
 
① 상속인의 입장에서,
 
"이번 판결은 상속한정승인을 신고한 상속인이 임차인의 현실적 필요(전세자금대출 연장 등)에 협조하는 과정에서 의도치 않게 법정 단순승인이 성립되는 것으로 오해받을 수 있었던 위험을 해소하였다는 점에서 매우 중요한 의미를 갖습니다. 다만, 이 판결의 보호를 받으려면 연장계약이‘기존 계약의 연장'임을 계약서에 명확히 기재하고, 보증금·차임 등 핵심 조건을 변경하지 않아야 한다는 점을 반드시 유의해야 합니다.”
 
② 임차인의 입장에서,
 
"임차인 입장에서는 상속인이 한정승인을 신고한 상황에서 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있는지에 대한 불안이 클 수밖에 없습니다. 이번 판결로 상속인의 한정승인 효력이 유지되므로, 임차인은 상속재산의 범위 내에서만 보증금 반환을 받을 수 있습니다. 따라서 임차인은 연장계약 체결 시 또는 이후에 전세보증금반환보증보험 가입, 근저당권 설정 등 별도의 보호수단을 적극적으로 강구할 필요가 있습니다.”
 
③ 연장계약서 작성 시 유의사항
 
이상옥 대표변호사는 상속인의 입장에서 이번 판결의 법리를 실무에 적용하기 위한 연장계약서 작성 시 핵심 문구로 다음 세 가지를 제시하였습니다.
 
1단계:‘기존 계약의 연장'임을 명시하라

‘본 계약은 ○○○○년 ○월 ○일 체결된 임대차계약의 연장계약이며, 임대차목적물·임대차보증금·차임 등 계약조건은 기존 계약과 동일하다.'
 
2단계: 상속한정승인 사실과 관리 목적을 기재하라

‘임대인(상속인)은 피상속인 ○○○의 상속재산에 대하여 상속한정승인 신고를 마쳤으며, 본 연장계약은 상속재산의 관리 목적으로 체결하는 것임을 확인한다.'
 
3단계: 연장 경위를 특약사항에 명기하라

‘본 연장계약은 임차인의 전세자금대출 연장을 위한 임차인의 요청에 따라 체결된 것이며, 임대인(상속인)이 임대차보증금반환채무를 고유재산으로 부담하는 것이 아님을 상호 확인한다.'
 
5. 결론
 
이상옥 대표변호사는 "이번 대법원 판결은 상속한정승인을 신고한 상속인이 임차인의 현실적 필요에 협조하더라도, 그 행위가 상속재산의 관리행위에 그치는 경우에는 한정승인의 효력이 유지된다는 점을 명확히 하였다는 점에서 실무적으로 매우 중요한 의미를 가진다”고 하면서, "다만, 이 판결의 보호를 받기 위해서는 계약서에‘기존 계약의 연장'임을 명확히 기재하고, 상속한정승인 사실과 관리 목적을 특약사항에 명시하는 것이 필수적”이라고 강조하였습니다.
 
또한 "임차인 입장에서는 상속인의 한정승인 효력이 유지되는 이상 보증금 반환에 불안이 있을 수밖에 없으므로, 전세보증금반환보증보험 가입이나 담보 설정 등 별도의 보호수단을 반드시 강구해야 한다”는 의견을 전했습니다.
 
이에 비욘드포스트 등 언론에 보도되었습니다.
 
한편, 이상옥 대표변호사는 부동산, 임대차관련법 전문변호사로서 민사집행법학회 정회원으로도 활동하고 있습니다.
 
법률사무소 명건은, 임대차 전문로펌으로서 임대차 이슈에 대해 보다 전문적인 정보를 전달드리기 위해 더 노력하겠습니다.
 
감사합니다.