2026. 1. 15, 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는 최근 대법원이 선고한 ‘임차인의 임차주택 소유권 취득 시 대항력 상실 및 전세대출 보증기관의 면책’ 관련 판결(대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결)에 대하여 부동산, 임대차관련법 전문변호사 자격으로 인터뷰하였습니다.
 
본 판결은 전세자금대출을 받아 거주하던 임차인이 해당 주택을 매수할 경우, 기존 대출 보증의 효력이 상실될 수 있음을 명확히 한 중요한 사례로, 임차인과 금융기관 모두에게 시사하는 바가 큽니다.
 

"1. 사건의 개요"
본 사건의 사실관계는 다음과 같습니다.
 

가. 임대차 및 대항력 취득
임차인 A씨는 주택을 임차하여 2018. 4. 12. 전입신고와 확정일자를 받아 「주택임대차보호법」상 대항력과 우선변제권을 확보했습니다.
 
나. 전세자금대출 및 보증계약
A씨는 주택도시보증공사(HUG, 피고)의 ‘전세금안심대출보증’을 받아 은행(원고)으로부터 전세자금을 대출받았습니다. 해당 보증 약관에는 ‘임차인이 대항력과 우선변제권을 상실한 경우 보증기관은 보증채무를 면한다’는 면책조항이 포함되어 있었습니다.
 
다. 임차인의 소유권 취득 및 대출금 미상환
A씨는 임대차 기간 중이던 2019. 12. 16. 거주하던 주택을 직접 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 대출 만기가 도래했으나 A씨는 은행에 대출금을 상환하지 못했습니다.
 
라. 소송의 제기
이에 은행은 보증기관인 주택도시보증공사를 상대로 보증채무의 이행을 청구하는 소송을 제기하였습니다.
 

"2. 원심과 대법원의 판단"


가. 원심의 판단
원심 법원은 “임차인 A씨가 임차주택의 소유권을 취득함으로써 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 상실하였으므로, 보증 약관상 면책 사유가 발생하였다”고 판단하여 은행의 청구를 기각하였습니다.
 
나. 대법원의 판단
대법원 역시 원심의 결론을 유지하며, 임차인의 소유권 취득 시 대항력이 소멸하는 법리를 명확히 하였습니다.
 
1) 대항력의 공시 기능
「주택임대차보호법」상 대항력의 요건인 주민등록은 제3자가 임차권의 존재를 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법입니다. 즉, 해당 주소에 사는 사람이 ‘소유자가 아닌 임차인’이라는 사실을 외부에 알리는 기능을 합니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 등 참조).

2) 소유권 취득 시 대항력의 소멸
대법원은 대항력을 갖춘 임차인이 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 그 주민등록은 더 이상 임대차를 공시하는 기능을 수행할 수 없다고 보았습니다. 소유권이전등기가 마쳐진 이후부터는 제3자가 보았을 때 해당 주민등록을 ‘소유자’의 점유를 나타내는 것으로 인식할 뿐, 그에게 대항력 있는 임차권이 존재한다고 예상하기 어렵기 때문입니다.

3) 혼동(混同)의 법리 적용
하나의 물건에 대한 소유권과 그를 목적으로 하는 다른 권리(임차권 등)가 동일인에게 귀속된 경우, 그 다른 권리는 소멸하는 것이 원칙입니다(민법 제191조). 대법원은 이 ‘혼동’의 법리에 따라, 임차인이 소유권을 취득하는 순간 임차권은 소유권에 흡수되어 소멸하고, 임차권에 부여되었던 대항력 역시 함께 소멸한다고 판단하였습니다.
 
결론적으로, 임차인이 소유권을 취득하여 대항력을 상실하였으므로, 이를 면책 사유로 정한 보증 약관에 따라 보증기관인 주택도시보증공사는 은행에 대한 보증채무를 부담하지 않는다고 최종 판단한 것입니다.
 

"3. 임차주택 매수 시 반드시 확인해야 할 3가지 법률 리스크"
이번 판결을 통해 전세대출을 이용 중인 임차인이 해당 주택을 매수할 때 발생할 수 있는 법적 위험을 3가지로 정리할 수 있습니다.
 

가. 리스크 1: 임차인 지위 및 법적 보호 상실

주택을 매수하여 소유권이전등기를 마치는 순간, 임차인으로서 가졌던 대항력과 우선변제권은 소멸합니다. 이는 「주택임대차보호법」에 따른 각종 보호를 더 이상 받지 못함을 의미합니다.
 
나. 리스크 2: 전세대출 보증계약의 면책조항 발동

대부분의 전세대출 보증 약관에는 ‘대항력 상실’을 보증기관의 면책 사유로 규정하고 있습니다. 주택 매수로 인해 대항력이 소멸하면, 대출 연체 등 문제 발생 시 보증기관이 책임을 지지 않아 그 피해가 고스란히 대출자인 본인에게 돌아올 수 있습니다.
 
다. 리스크 3: 금융기관과의 사전 협의 부재로 인한 분쟁 발생

임차주택 매수를 계획하고 있다면, 반드시 대출을 실행한 은행과 보증기관에 해당 사실을 알리고 법적 지위 변동에 따른 대출 계약 및 보증 조건의 변경 가능 여부 등을 사전에 협의해야 합니다. 이를 통해 예기치 못한 법적 분쟁과 금융 리스크를 예방할 수 있습니다.
 
https://www.wikitree.co.kr/articles/1110221

법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는 “이번 판결은 임차인의 소유권 취득이라는 법률관계의 변동이 임대차 보증 시스템에 미치는 영향을 명확히 한 중요한 선례”라며, “임차인의 주택 매수는 단순한 주거 상태의 변경을 넘어, 기존의 대출 및 보증 관계까지 연쇄적으로 변동시킬 수 있음을 인지하고 법률적 위험을 사전에 점검해야 한다”고 강조하였습니다.
 
한편, 이상옥 대표변호사는 부동산, 임대차관련법 전문변호사로서 민사집행법학회 정회원으로도 활동하고 있습니다.
 
법률사무소 명건은, 임대차 전문로펌으로서 임대차 이슈에 대해 보다 전문적인 정보를 전달드리기 위해 더 노력하겠습니다.
 
감사합니다.