2025. 11. 19. 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는,
최근 증가하고 있는 컨테이너 카페, 컨테이너 상점에 대해 상가건물 임대차보호법 적용되는지에 관하여 부동산, 임대차관련법 전문변호사 자격으로 인터뷰하였습니다.

1. ​대법원 판결의 핵심 내용

인터뷰에서는 대법원 제2부가 2025. 11. 13. 선고한 2024다293016 판결을 소개하며, '법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이
있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다'는 대법원의 판시 내용을 설명하였습니다.

​“사건의 개요”

이 사건은 속초시 소재 토지 지상의 컨테이너를 임대차보증금 100만원, 월 차임 25만 원, 임대차기간 1년으로 임대한 사안으로, 임대차 기간이 만료되자 임대인이 컨테이너 인도를 청구했으나, 임차인은 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신되었다고 주장한 사건입니다.

​“원심과 대법원의 판단 차이”

원심(춘천지법 강릉지원 2024. 9. 3. 선고 2023나31881 판결)은 컨테이너에 대형 유리창호, 유리문형태의 출입문, 나무 마루, 조명시설, 에어컨과 가스설비 등이 설치되어 있다는 점을 들어 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 판단하였습니다.

그러나 대법원은 '상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다'고 전제하면서,
'이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로
이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이
적용되지 않는다'고 판시하며 원심판결을 파기환송하였습니다.

​“컨테이너 매장 임대차, 주의해야 할 3가지”

이와 더불어 이상옥 대표변호사는 컨테이너 매장 임대차와 관련하여 주의해야 할 3가지 사항에 대해 다음과 같이 의견을 전했습니다.

​1단계: 컨테이너가 '건물'에 해당하는지 확인하라
'컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽을 갖추고 있는지, 토지로부터
쉽게 분리할 수 있는지를 확인해야 한다.
단순히 영업시설로 이용된다는 사실만으로는 상가임대차법이 적용되지 않을 수 있다.'

​2단계: 임대차계약서에 법적 성격을 명확히 하라
'컨테이너 임대차계약을 체결할 때에는 그것이 건물 임대차인지 동산 임대차인지를 명확히 하고, 상가임대차법 적용 여부에 대해 당사자 간 합의내용을 계약서에 명시하는 것이 분쟁 예방에 도움이 된다.'

​3단계: 법적 보호를 받지 못할 수 있음을 인식하라
'컨테이너가 건물로 인정되지 않으면 상가임대차법상 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등의 보호를 받을 수 없다. 따라서 임차인은 임대차 기간만료 시 즉시 퇴거해야 할 수 있음을 유념해야 한다.'

​이상옥 대표변호사는 "이번 대법원 판결은 컨테이너를 이용한 상가 영업이 증가하는 현실에서 매우 중요한 의미를 갖는다"고 하면서,
"컨테이너 매장 임차인들은 상가임대차법의 보호를 받지 못할 수 있다는 점을 인식해야 한다. 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등
상가임대차법상 각종 보호 규정이 적용되지 않을 수 있기 때문이다"고 강조하였습니다.

​또한 "컨테이너가 건물로 인정받기 위해서는 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽을 갖추어야 하고, 토지로부터 쉽게 분리할 수 없어야 한다는 점이 핵심이다.
단순히 영업용으로 사용하고 있다는 사실만으로는 부족하다"라는 의견을 전했습니다.

이에 언론보도 되었습니다.

https://www.lawissue.co.kr/view.php?ud=20251119131029244009a8c8bf58f_12

한편, 이상옥 대표변호사는 부동산, 임대차관련법 전문변호사로서 민사집행법학회 정회원으로도 활동하고 있습니다.

법률사무소 명건은, 임대차 전문로펌으로서 임대차이슈에 대해 보다 전문적인 정보를 전달드리기 위해 더 노력하겠습니다.

감사합니다.