1. 자문개요

의뢰인(임차인)은 경기 지역 소재 상가를 임차하여 영업을 영위하던 중, 임대차 종료 시점에 임대인으로부터 공실 상태(최초 건물 기본상태)로의 원상복구를 요구받게 되었습니다. 임대인은 의뢰인이 전 임차인으로부터 권리금을 지급하고 영업을 승계하였으므로, 전 임차인이 설치한 시설물까지 포함하여 공실 상태로 원상복구할 의무가 있다고 주장하였습니다. 또한 임대차 기간 중 건물 소유권이 이전되어 새로운 임대인이 생겼음에도 별도의 계약서 없이 임대차관계가 유지되고 있었던 사정이 있었습니다.
 
의뢰인은 다음 세 가지 사항에 대하여 법률 자문을 요청하였습니다.
 
① 원상복구의 기준이 임차 당시의 현 시설물 상태인지, 아니면 공실(최초 건물 기본상태)인지 여부

② 권리금을 지급하고 전 임차인의 영업을 승계한 경우, 전 임차인의 원상복구의무까지 승계하는지 여부

③ 건물 소유권 이전 이후 새로운 임대인의 법적 지위 및 원상복구 요구의 적법성 여부

2. 결과

1) 원상복구의 기준은‘임차 당시 시설물 상태’
 
임차인의 원상회복의무 범위는 임차인이 임차받았을 당시의 상태를 기준으로 판단하는 것이 확립된 판례 법리입니다. 임차인은 자신이 직접 설치하거나 변경한 부분에 한하여 원상복구 의무를 부담하며, 별도의 명시적 약정이 없는 한 이전 임차인이 시설한 것까지 철거할 의무는 없습니다.
 
이 사건 계약서 특약에는“현 시설물 상태에서 임대차한다”는 문언이 명시되어 있었으므로,‘원상’의 기준점은 의뢰인이 임차받은 당시의 현 시설물 상태가 됩니다. 임대인이 주장하는 공실 복구 의무를 인정하려면 계약서에 ‘기본상태’, ‘준공 당시 상태’, ‘공실 상태’ 등의 문언이 명시적으로 기재되어 있어야 하는데, 이 사건 계약서에는 그러한 내용이 전혀 없었습니다.
 
2) 권리금 지급만으로 전 임차인의 원상복구의무가 승계되지 않음
 
권리금 계약은 임차인과 전 임차인 사이에서 영업시설·비품 등 유무형의 재산적 가치를 양수하는 계약으로, 이는 임대인과 무관한 계약입니다. 권리금 수수 사실만으로 전 임차인의 임대인에 대한 원상회복의무까지 당연히 승계된다고 볼 법적 근거가 없으며, 전 임차인의 의무를 신규 임차인이 승계하기 위해서는 임대인과 신규 임차인 사이에 이에 관한 별도의 명시적 약정이 있어야 합니다.
 
또한 임대인의 주장과 같이 권리금 지급만으로 포괄적 승계를 인정하게 되면, 임차인은 상가임대차법상 계약갱신요구권을 전 임차인의 기간까지 합산하여 제한받으면서도 원상복구의무까지 가중되는 이중의 불이익을 받게 되어 법 취지에도 반합니다.
 
3) 새로운 임대인은 종전 계약 내용을 그대로 승계
 
건물 소유권 이전 시 새로운 소유자는 상가임대차법에 따라 당연히 임대인의 지위를 승계하며, 종전 임대차계약의 모든 내용을 그대로 이어받습니다. 또한 임차인이 소유권 이전 이후에도 별도의 계약서 없이 임대차관계를 유지한 경우에는 묵시적 갱신으로서 전 임대차와 동일한 조건이 유지됩니다. 따라서 새로운 임대인은‘현 시설물 상태에서 임대차한다’는 특약을 포함한 종전 계약 내용을 초과하는 원상복구를 요구할 수 없습니다.
 
4) 보증금 반환 청구 시 임차인의 법적 지위
 
임대차 종료 후 임대인이 원상복구를 이유로 보증금 반환을 거부하는 경우, 임차인은 보증금 반환 소송을 제기할 수 있으며, 임대인이 보증금에서 공제를 주장하는 원상복구비용에 관한 주장·입증책임은 임대인 측에 있습니다. 또한 임차인은 임차권등기명령 신청을 통해 대항력 및 우선변제권을 유지하는 방식으로 보증금 반환 전 법적 지위를 보전할 수 있습니다.