1. 자문개요

의뢰인(임차인)은 서울 소재 오피스텔에 관하여 임대인과 임대차계약을 체결하고 거주 중이었습니다. 계약 체결 과정에서 SH서울주택공사 장기안심주택 지원 제도의 적용, 보증보험 가입 과정에서의 반려 및 재작성 등 복잡한 경위를 거치면서, 계약서상 기재된 보증금과 의뢰인이 실제로 지급한 보증금 사이에 차액이 발생한 상태였습니다. 이에 더하여 계약 기간 중 임대인과의 갈등이 심화되면서 의뢰인은 다음과 같은 사항에 대한 법률 검토를 요청하였습니다.
 
① 계약 만기 전 중도 퇴거 시 실제 지급 보증금 전액에 대한 반환청구권의 유지 여부 및 대항력 상실의 법적 위험

② 계약서상‘차기 임차인 입주 시 보증금 반환'이라는 특약의 적용 범위 및 계약 만료 후에도 임대인이 이를 원용할 수 있는지 여부

③ 계약 만기 시 실제 지급 보증금 전액에 대한 반환청구권의 성립 여부

④ 계약서상 보증금과 실제 지급 보증금의 불일치로 인한 보증보험(HUG 전세보증금반환보증 등) 이행 청구 시의 위험성

⑤ 중도 퇴실 추진과 만기 후 임차권등기 진행 중 어느 방향이 유리한지에 대한 비교 검토

⑥ 계약 종료 전까지 취할 실질적인 대응 및 소통 방안


2. 결과

법률사무소 명건은 복수의 계약서가 순차적으로 작성된 경위와 각 계약서의 특약 내용을 면밀히 분석하여, 쟁점별로 다음과 같은 법률 검토 의견을 제시하였습니다.
 
① 중도 퇴거 시 보증금반환채권의 유지 여부
 
중도 퇴거로 전입신고 주소지를 이전하더라도 임대인에 대한 보증금반환채권 자체는 소멸하지 않습니다. 다만 주택임대차보호법상 대항력을 상실하게 되면, 임대인이 해당 주택을 제3자에게 매도하거나 경매가 진행될 경우 신규 소유자에게 임차권을 주장할 수 없어 담보력이 현저히 약화됩니다. 임차권등기, 가압류, 공정증서, 합의서 등을 통한 권리 보전을 시도하더라도, 이러한 수단들은 계약 종료 이후에야 효력이 발생하므로 신규 임차인보다 후순위에 놓이게 되는 구조적 한계가 있음을 명확히 설명하였습니다.
 
②‘차기 임차인 입주 시 반환' 특약의 적용 범위
 
해당 특약은 문언상 "계약기간 만료 전 중도퇴실할 경우”에 한정하여 적용되도록 규정되어 있습니다. 따라서 임대차 기간이 만료된 이후에는 임대인이 이 특약을 근거로 보증금 반환을 거부할 수 없습니다. 계약 기간 만료로 임대차가 종료된 경우, 임차인의 목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임차인이 명도를 이행하면 임대인은 즉시 보증금을 반환할 의무가 있음을 확인하였습니다.
 
③ 만기 퇴실 시 실제 지급 보증금 전액에 대한 반환청구권
 
계약서 별지 특약에 실제 지급 보증금 전액의 반환을 임대인·임차인 쌍방이 서명·날인하여 명시한 이상, 이는 보증금 전액 반환에 관한 강력한 계약상 증거가 됩니다. 임대인이 차액의 존재 자체를 다툴 가능성은 낮고, 법원 역시 실제 지급 보증금 전액을 기준으로 청구를 인용받는 데 큰 장애가 없을 것으로 판단하였습니다.
 
④ 보증보험 이행 청구 시의 위험성
 
보증보험(HUG 전세보증금반환보증 등)은 계약서상 보증금을 기준으로 보증 범위가 결정되므로, 가입된 보증 금액의 한도 내에서만 보장이 이루어집니다. 나아가 계약서 본문에 기재된 보증금과 별지 특약에 기재된 실제 지급 보증금이 불일치하는 사실이 심사 과정에서 확인될 경우, 보증기관이 이를 허위 계약으로 판단하여 보증을 취소하거나 이행을 거절할 위험이 있음을 명확히 경고하였습니다. 이에 따라 보증보험 이행 청구 전에 반드시 해당 보증기관의 약관과 심사 기준을 사전에 직접 확인할 것을 권고하였습니다.
 
⑤ 대응 방향 권고 — 만기까지 거주 후 임차권등기 및 소송
 
임대인이 고의적으로 임대료를 인상하여 차기 임차인 구인을 방해하고 있는 상황에서 중도 퇴실을 계속 추진하는 것은, 잔여 보증금에 대한 실질적인 권리 보호가 불가능하다는 점에서 법적·실질적 위험이 큽니다. 반면 계약 만기까지 거주를 유지한 후 임차권등기를 신청하고 보증금반환 소송을 진행하는 방안은, 별지 특약에 의한 명확한 청구 근거, 임차권등기 후 이사를 하더라도 대항력·우선변제권의 유지, 임대인의 방해 행위로부터의 독립 등의 장점이 있습니다. 대출 이자 부담이 있더라도 보증금 전액을 안전하게 회수하기 위해서는 이 방향이 더 유리하다는 결론을 제시하였습니다.
 
⑥ 계약 종료 전 실질적 대응 방안 제시
 
법률사무소 명건은 묵시적 갱신을 방지하기 위해 계약 만기 약 5~6개월 전에 만기 퇴실 의사와 보증금 전액 반환 요청을 담은 내용증명을 발송하고, 만기일에 보증금을 반환받지 못한 경우 계약 종료 즉시 임차권등기명령을 신청한 후 목적물 명도 이행제공 사실을 서면으로 통지하는 단계적 대응 절차를 구체적으로 안내하였습니다. 나아가 임대인의 반환 거부 의사가 사전에 확인될 경우, 장래이행청구의 소로서 계약 종료 이전에 미리 소송을 제기하는 방법도 검토 가능함을 아울러 제시하였습니다.
 
법률사무소 명건은 이러한 종합적인 법리 검토와 단계별 대응 전략 제시를 통해, 의뢰인이 복잡한 보증금 구조 속에서도 법적 권리를 최대한 보호받을 수 있도록 실질적이고 전략적인 법률 자문을 제공하였습니다.