1. 자문개요

의뢰인(임차인)은 수년간 동일한 주택에 거주하며 임대인과 수차례에 걸쳐 임대차계약을 갱신해 온 장기 임차인이었습니다. 가장 최근의 계약은 임대인의 개인적인 사정으로 인해 2년이 아닌 1년으로 체결되었고, 의뢰인도 당시 이에 동의하여 계약서에 서명하였습니다.
 
그런데 계약 만료를 약 3개월 앞두고 임대인이 실거주를 이유로 명도를 요구해 왔고, 의뢰인은 이에 대응하여 주택임대차보호법상 2년 존속 보호를 주장하였습니다. 임대인은 ① 계약서에 명시된 1년 기간이 유효하다는 점, ② 과거 수차례에 걸쳐 의뢰인이 "1년만 거주하고 퇴거하겠다”고 확언하였으므로 신의칙상 이제 와서 2년 보호를 주장하는 것은 허용되지 않는다는 점, ③ 실거주 목적에 의한 갱신 거절 규정이 적용된다는 점을 들어 의뢰인의 퇴거 의무를 강하게 주장하였습니다.
 
의뢰인은 이러한 임대인의 주장이 법적으로 타당한지, 자신이 실제로 계약 만료 시 퇴거 의무를 부담하는지에 대하여 법률 자문을 의뢰하였습니다.


2. 결과

저희 법률사무소 명건은 본 사안의 핵심 쟁점을 ① 1년으로 약정된 계약에 대한 주택임대차보호법 제4조 제1항(최단 존속기간 2년 강행규정)의 적용 여부, ② 임차인의 과거 확언이 신의칙·금반언 원칙에 의하여 강행규정 적용을 배제하는 근거가 될 수 있는지 여부, ③ 실거주를 이유로 한 갱신 거절 규정(주택임대차보호법 제6조의3)이 이 사안에 적용 가능한지 여부로 정리하고 면밀히 검토하였습니다.
 
검토 결과, 법률사무소 명건은 다음과 같은 결론을 제시하였습니다.
 
첫째, 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인 보호를 위한 편면적 강행규정으로, 당사자가 2년 미만으로 임대차기간을 약정하더라도 임차인은 이를 원용하여 2년의 존속을 주장할 수 있습니다. 계약서에 1년으로 명시되어 있다는 사정만으로는 임대차기간이 1년으로 확정되지 않으며, 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조). 따라서 이 사건 계약은 계약 시작일로부터 2년이 되는 시점까지 존속합니다.
 
둘째, 임차인이 계약 체결 전 또는 체결 당시 "1년만 거주하겠다”는 취지로 발언하였다고 하더라도, 이는 강행규정인 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하는 근거가 될 수 없습니다. 대법원은 강행법규에 위반한 약정의 효력을 신의칙을 이유로 유효하게 볼 수 없다는 입장을 일관되게 유지하고 있으며, 임차인이 법률적 지식 없이 한 발언을 근거로 강행규정의 보호를 박탈하는 것은 허용되지 않습니다. 나아가, 임대인 스스로 계약 체결 당시 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용 가능성을 인지하고 있었다는 점이 확인되었는바, 임대인이 이제 와서 임차인의 확언만을 내세워 신의칙 위반을 주장하는 것은 타당하지 않습니다.
 
셋째, 실거주를 이유로 한 갱신 거절 규정(주택임대차보호법 제6조의3)은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에 대한 거절 사유를 정한 조항입니다. 본 사안에서 의뢰인의 최종 의사는 현 계약 자체가 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년으로 간주된다는 주장이지, 계약갱신요구권을 행사하여 새로운 계약 체결을 요구하는 것이 아닙니다. 따라서 실거주에 의한 갱신 거절 규정은 이 사안의 핵심 쟁점과 무관하며, 임대인의 이 부분 주장도 이유 없습니다.
 
법률사무소 명건은 이러한 종합적인 법리 검토를 통해 의뢰인이 계약 만료일에 퇴거할 의무가 없고, 현 계약 시작일로부터 2년이 되는 시점까지 적법하게 거주할 권리가 있다는 명확한 결론을 제시하였습니다. 이를 통해 임대인의 일방적인 명도소송 예고에 맞서 의뢰인이 자신의 권리를 명확히 인식하고 대응할 수 있도록 전문적인 법률 자문을 제공하였습니다.