1. 사건 개요
 
의뢰인(임차인)은 소규모 점포를 수년간 임차하여 영업해 온 자입니다. 건물 소유자가 변경된 이후 새 임대인은 임대차 갱신 조건으로 차임 인상과 함께 신규 관리비 부과를 제시하였습니다. 이에 의뢰인은 다음 사항에 관하여 법률 자문을 요청하였습니다.
 
1. 임대인이 제공한 관리비 내역이 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')상 내역 제공의무를 충족하는지 여부
2. 관리비를 임대차 갱신과 함께 묶어서 요구할 수 있는지, 관리비 인상에 동의하지 않는다는 이유로 갱신을 거절할 수 있는지 여부
3. 갱신요구의 방식 및 갱신 후 적용되는 조건
4. 임대인의 공사로 공용 시설을 사용할 수 없는 경우, 관리비 감면과 별개로 차임 감액을 청구할 수 있는지 여부
 
2. 검토 결과
 
법률사무소 명건은 위 쟁점을 상가임대차법과 민법 등 관련 법령의 취지에 비추어 검토하였으며, 그 결과는 다음과 같습니다.
 
1) 관리비 내역 제공의무
 
상가임대차법은 임대인이 관리비의 내역과 산정기준을 임차인에게 제공하도록 정하고 있습니다. 임대인이 여러 비용을 임의로 통합한 몇 개의 항목과 단가만 제시하고 구체적인 산정기준을 밝히지 않는다면, 위 의무를 충실히 이행하였다고 보기 어렵습니다. 임차인은 개인정보 부분을 가린 상태로 항목별 내역과 분담 기준을 서면으로 요청할 수 있습니다.
 
2) 관리비와 임대차 갱신의 분리
 
관리비는 임대차의 차임과는 구별되는 별개의 법률관계로, 관리비 약정이 임대차계약의 성립 요건은 아닙니다. 따라서 갱신 여부와 관리비 조건은 분리하여 협의할 수 있으며, 임대인이 이를 하나로 묶어 처리해야 한다는 주장은 법적 근거가 부족합니다. 또한 관리비 인상에 동의하지 않는다는 사유는 법에서 정한 갱신 거절 사유에 해당하지 않으므로, 이를 이유로 한 갱신 거절은 허용되기 어렵습니다.
 
3) 갱신요구의 방식 및 갱신 후 조건
 
법정 기간 내에 이루어진 갱신 요구는 반드시 서면이어야 하는 것은 아니며, 메시지 등으로도 의사표시가 가능합니다. 다만 분쟁에 대비하여 내용증명 등 증거를 남겨 두는 것이 안전합니다. 갱신되는 임대차는 원칙적으로 종전과 동일한 조건으로 계약된 것으로 보며, 차임은 법에서 정한 증액 한도 안에서만 조정될 수 있습니다. 기존 계약에 없던 관리비를 임대인이 일방적으로 부과하기는 어렵습니다.
 
4) 공용 시설 사용 불가와 차임 감액
 
임대인은 임차물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 임대인의 공사로 일부 시설을 사용할 수 없게 된 경우, 임차인은 관리비 감면과는 별개로 사용·수익이 제한된 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 감액 비율은 제반 사정을 종합하여 정해지므로 구체적 수치는 사안별로 달라집니다. 감액 청구는 장래를 향하여 효력이 있으므로 의사표시를 서면으로 해 두는 것이 좋습니다.