1. 자문개요

의뢰인(임차인)은 서울 소재 상가에서 운영 중인 외식업 점포를 인수하면서, 현 임차인(양도인)으로부터 시설물을 일정 금액에 양수하는 권리금계약 체결 및 임대인과의 신규 임대차계약 체결을 앞두고 있었습니다. 영업권(상호, 영업신고증 지위 등)은 인수 대상에서 제외하고 시설물만 인수하는 구조였으며, 해당 상가가 재건축 예정 구역에 속해 있다는 점도 확인된 상황이었습니다.
 
의뢰인은 계약 서명 전 권리금계약서 및 임대차계약서 전반에 대한 이상 유무 확인을 요청하였으며, 구체적으로 다음 사항에 대한 검토를 의뢰하였습니다.
 
① 권리금계약서 조항별 이상 유무 및 누락 조항 여부
② 임대차계약서 특약사항 조항별 이상 유무
③ 재건축 관련 명도 조항의 효력 및 대응 방향
④ 계약 진행 전 확인이 필요한 서류 목록



2. 결과

법률사무소 명건은 권리금계약서 및 임대차계약서 각 조항을 상가건물 임대차보호법(이하‘상가임대차법’), 민법 등 관련 법령에 비추어 검토하고, 아래와 같은 결론을 도출하였습니다.
 
1) 권리금계약서 — 렌탈 항목 미확정
 
인터넷, 정수기 등 렌탈 계약이 존재하는 항목에 대하여 양도 여부가 "추후 확인”으로만 기재되어 있어, 계약 체결 시점에 해당 항목의 처리 방식이 확정되지 않은 채로 계약이 진행될 위험이 있습니다. 추후 당사자 간 분쟁을 예방하기 위하여, 잔금 지급 전까지 렌탈 조건의 승계 여부 및 처리 방식을 문자메시지 또는 서면 합의 형태로 명확히 기록해 두는 것이 필요합니다.
 
2) 권리금계약서 — 원상복구 의무 승계 조항
 
“기존 시설물에 대한 원상복구 의무는 양수인에게 승계된다”는 조항은 의뢰인에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 원칙적으로 임차인의 원상회복의무는 해당 임차인이 직접 설치하거나 변경한 범위에 한정되며, 별도 약정이 없는 한 이전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복할 의무는 없습니다. 이 조항은 그러한 별도 약정에 해당하므로, 현 임차인이 설치한 인테리어 마감재(자동문, 단열문, 노출콘크리트 등)에 대한 원상복구 비용까지 의뢰인이 부담하게 될 수 있습니다. 다만, 신규 임대차계약에서 공실 상태 원상복구가 이미 합의된 경우에는 조항 유지의 실익이 있으므로, 해당 조항의 삭제보다는 의무 범위 및 비용 부담 방식을 명확히 특정하는 방향으로 협의하는 것이 바람직합니다.
 
3) 권리금계약서 — 영업신고증 지위승계 관련 협조 의무 구체화 필요
 
영업신고증의 지위승계를 제외하되, 양도인이“잔금 수령 즉시”폐업신고 및 사업자등록 이전 절차를 완료하여 협조한다는 내용이 기재되어 있습니다. 그러나 이행 시기와 방법이 구체적으로 규정되어 있지 않아, 의뢰인이 적시에 영업을 개시하지 못할 위험이 있습니다. 잔금 수령 후 특정 영업일 이내에 폐업신고 및 사업자등록 이전 절차를 완료하도록 이행 기한을 명시하는 조항을 추가하는 것이 필요합니다.
 
4) 권리금계약서 — 임대차계약 미체결 시 해제·반환 조항 누락
 
현재 권리금계약서에는 임대인이 의뢰인과의 신규 임대차계약 체결을 거절하는 경우에 대비한 조항이 없습니다. 권리금계약의 목적은 의뢰인이 해당 상가에서 정상적으로 영업을 개시하는 것인데, 임대인의 계약 거절로 이 목적이 불가능해지는 경우 권리금 반환 청구 근거가 불명확해집니다.“의뢰인의 귀책사유 없이 임대차계약이 체결되지 아니하는 경우 본 권리금계약은 자동 해제되고, 양도인은 수령한 계약금 및 중도금을 즉시 반환한다”는 조항을 반드시 추가할 것을 권고하였습니다.
 
5) 임대차계약서 — 권리금 청구 포기 조항
 
임대차계약서 특약사항에“임차인은 임대인에게 일체의 시설비, 영업비, 권리금 등을 요구하지 않는다”는 문구가 포함되어 있습니다. 이 조항은 향후 임대차 종료 시 임대인의 권리금 회수 방해 행위에 대한 손해배상 청구에 불리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 상가임대차법 제15조는 같은 법의 규정에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으므로, 이 조항이 그대로 유지되더라도 법률상 당연 무효로 판명될 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고 분쟁 발생 시 다투어야 하는 부담을 고려하면, 가능한 범위 내에서 해당 문구의 삭제 또는 범위 제한을 시도하는 것이 바람직합니다.
 
6) 임대차계약서 — 재건축 시 무조건 명도 조항
 
특약사항에“재건축 시 임차인은 조건 없이 상가를 명도한다”는 문구가 기재되어 있습니다. 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가목은 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유로 "계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우”를 규정하고 있으며, 계약 체결 당시 구체적인 재건축 계획을 고지하지 않은 경우 이 조항의 효력이 인정되기 어렵습니다. 다만, 의뢰인이 재건축 예정 사실을 인지한 상태에서 계약을 체결하는 이상, 재건축 절차가 실제로 개시되면 계약서 문구와 무관하게 영업권 보호에 현실적인 한계가 있음을 충분히 인식한 후 계약을 진행하여야 합니다.
 
7) 실무적 권고
 
계약 서명 전 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 통해 소유자 확인 및 권리관계, 위반건축물 여부, 재건축 정비구역 지정 및 관리처분계획 인가 여부를 반드시 확인하여야 합니다. 또한 양도 대상 시설물의 현황 사진, 렌탈 계약서, 미납 공과금 및 관리비 내역, 인테리어 공사 관련 시공 내역서 등을 잔금 지급 전에 양도인으로부터 제공받아 보관하시기 바랍니다.