1. 자문개요

의뢰인(임대인)은 수도권 소재 아파트에 관하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 있었으며, 계약 만료를 수개월 앞둔 시점에 임차인과 사이에 여러 차례 재계약 교섭을 진행하였습니다.
 
교섭 과정에서 임차인은 선제적으로 보증금 증액 및 임대차기간 연장을 제안하였고, 임대인은 이에 상당 부분 동의하는 취지의 답변을 하였습니다. 이후 양측은 특정 일자에 만나 계약서를 작성하기로 구두로 확약까지 하였으나, 임대인이 예정된 만남을 취소하고 묵시적 갱신을 주장하며 교섭을 중단하였습니다.
 
이에 임차인은 기존 교섭에서 구두로 합의된 기간(약 2년 6개월 연장)으로 계약이 체결되었다고 주장한 반면, 임대인은 묵시적 갱신에 따른 법정기간(2년) 연장이 이루어졌을 뿐이라고 주장하면서 양측의 입장이 첨예하게 대립하게 되었습니다.
 
의뢰인(임대인)은 ① 현재 임대차계약이 어떤 법적 효력에 따라 갱신된 상태인지, ② 공인중개사에 대한 책임 추궁 가능성, ③ 임대인에게 가장 유리한 재계약 조건 및 기간, ④ 공인중개사가 작성한 계약서 초안의 적정성에 대하여 법률사무소 명건에 자문을 의뢰하였습니다.


2. 결과

법률사무소 명건은 교섭 전 과정에서 당사자들이 주고받은 통화 내용 및 메시지를 면밀히 분석하여, 다음과 같이 종합적인 법리 검토 의견을 제시하였습니다.
 
합의 갱신 성립 여부에 관하여, 임대차계약은 불요식 계약으로 구두로도 성립할 수 있으나 계약 성립을 위해서는 본질적·중요 사항에 관한 청약·승낙의 합치가 필요합니다. 본 사안에서는 외형상 임대차기간 및 증액 규모에 관한 교섭이 상당히 진전된 정황이 있었습니다. 그러나 계약서 작성이 예정된 상황에서 임차인이 명도 확정일에 대한 확답을 명시적으로 거부하였고, 임대인이 기대한 '특정일 확정 종료·명도'와 임차인이 의도한 '일단 기간 연장 후 명도는 추후 절충'이 정면으로 충돌하였습니다. 이 경우 법원은 종료일·명도의 확정이 임대인 측 교섭의 핵심이었다면 그 부분에 관한 합치 없이는 계약 성립을 부정하는 경향이 있으므로, 구두 합의의 효력은 성립을 부정할 가능성이 매우 크다고 판단하였습니다.
 
묵시적 갱신 성립에 관하여, 임대차계약 만료 전 법정 기간 내에 임대인·임차인 어느 쪽도 갱신거절의 통지를 하지 않은 이상, 주택임대차보호법 제6조에 따른 묵시적 갱신이 성립한 것으로 정리될 가능성이 높다는 결론을 제시하였습니다. 이에 따라 임대차계약은 종전 조건으로 2년간 더 존속하게 되나, 동시에 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고 통지 후 3개월이 경과하면 계약이 종료되는 중도해지권을 갖게 되는 바, 이는 임대인의 현금흐름 및 매도·입주 계획에 불안 요소로 작용할 수 있다는 점도 명확히 안내하였습니다.
 
공인중개사 책임 문제에 관하여, 갱신거절 통지 등의 업무가 중개계약의 범위에 명시적으로 포함되지 않은 이상, 이 사건 사정만으로 공인중개사에게 책임을 귀속시키는 것은 어려울 것으로 검토하였습니다.
 
향후 대응 전략에 관하여, 법률사무소 명건은 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 보유하는 중도해지권이 임대인에게 가장 큰 리스크임을 강조하면서, 임차인이 향후 갱신요구권을 행사하는 경우라도 합의에 의한 재계약서를 반드시 작성하여 임차인의 중도해지권을 소멸시키는 방향이 임대인에게 최선의 전략임을 제시하였습니다.
 
법률사무소 명건은 이와 같은 종합적인 법리 검토를 통해 의뢰인이 자신의 법적 지위를 정확히 파악하고, 임차인과의 재계약 교섭에서 불필요한 법적 분쟁을 예방하면서 임대인의 이익을 최대한 보전할 수 있도록 실질적인 전략적 법률 자문을 제공하였습니다.