의뢰인(신청인)은 2021년, 피신청인(임대인)과 상가 임대차계약을 체결하고 영업을 시작했습니다. 계약 당시 임대인의 요구에 따라 '임대차 기간이 만료되면 부동산을 인도한다'는 내용의 제소전화해조서를 작성했습니다.

이후 의뢰인은 성실하게 차임을 지급하며 영업을 이어갔으나, 임대인은 계약 기간이 1년 지난 시점에 일방적으로 차임 및 관리비 5% 증액을 통보하고, 이에 응하지 않자 갈등이 시작되었습니다.

의뢰인은 임대차 기간 만료일(2023. 12. 28.)을 약 2개월 앞둔 2023. 10. 23., 상가임대차법에 따라 적법하게 계약갱신요구권을 행사하는 내용증명을 발송했습니다. 그러나 임대인은 이를 무시하고, 제소전화해조서에 기재된 기간 만료를 이유로 법원에서 집행문을 부여받아 부동산 인도 강제집행을 예고했습니다. 당장 가게를 비워줘야 할 절체절명의 위기 상황에서 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 '적법하게 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 계약이 갱신되었음에도 불구하고, 기존 제소전화해조서에 기한 강제집행이 가능한지' 여부였습니다.

신청인(의뢰인)의 주장 및 법적 근거저희는 제소전화해조서의 집행력은 청구이의의 소를 통해 다툴 수 있으며, 그 집행은 부당하므로 정지되어야 한다고 강력히 주장했습니다. 저희의 핵심 논리는 다음과 같았습니다.

1. 적법한 계약갱신요구권 행사로 계약은 갱신됨

의뢰인은 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 명확하게 갱신 의사를 표시했습니다. 따라서 이 사건 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것이므로, 제소전화해조서의 전제인 '기간 만료'가 발생하지 않았습니다. 제소전화해조서 작성 이후 발생한 '계약 갱신'은 집행을 다툴 수 있는 명백한 '청구이의 사유'에 해당합니다.

2. 임차인에게 불리한 특약은 무효

‘새로운 임대조건에 관한 합의가 없으면 계약이 종료된다'는 계약서 특약의 내용은, 갱신요구 시 원칙적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 보는 상가임대차법 제10조 제3항에 정면으로 위배됩니다. 상가임대차법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정하는 강행규정이므로, 해당 특약은 무효입니다(상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)).

3. 차임 연체 등 귀책사유 없음

의뢰인에게는 차임 연체의 귀책사유가 전혀 없었습니다.

이러한 법리를 바탕으로, 저희는 제소전화해조서의 집행력을 배제하기 위한 '청구이의의 소'를 본안소송으로 제기하는 동시에, 당장의 강제집행을 막기 위한 '강제집행정지 신청'을 신속하게 접수했습니다.

강제집행이 임박한 만큼, 무엇보다 속도가 중요했습니다. 저희는 강제집행정지 신청서에 위와 같은 법적 주장을 체계적으로 정리하고, 의뢰인이 강제집행을 당할 경우 생계를 위협받고 회복할 수 없는 손해를 입게 된다는 점을 적극적으로 소명했습니다.

그 결과, 저희가 2025. 11. 17, 접수한 강제집행정지 신청에 대하여 같은날 법원은 저희의 주장을 받아들여 현금공탁 없이 담보공탁을 조건부로 "강제집행은 청구이의 사건의 판결 선고 시까지 이를 정지한다”는 결정을 내렸습니다.

이로써 의뢰인은 부당한 강제집행의 위협에서 벗어나 안정적으로 영업을 계속하며 본안소송을 준비할 수 있게 되었습니다. 제소전화해조서라는 강력한 집행권원을 가진 임대인의 공세 앞에서, 상가임대차법에 보장된 임차인의 권리를 내세워 신속하게 방어에 성공한 의미 있는 결과였습니다.

상가 임대차와 관련하여 부당한 요구를 받거나 법적 분쟁에 휘말렸다면, 주저하지 말고 법률 전문가와 상담하여 소중한 권리를 지키시기 바랍니다.