의뢰인(원고)은 2002년부터 개인사업자인 임차인에게 상가 3층을 임대해 주었습니다. 이후 임대차 계약은 여러 차례 묵시적으로 갱신되며 20년 가까이 평온하게 유지되었습니다.

문제는 2021년에 발생했습니다. 당시 임차인과 그의 아들은 법인을 설립해야 한다며, 임차인 명의를 자신들이 운영하는 법인으로 변경해달라고 요청했습니다. 의뢰인은 오랜 기간 이어온 신뢰 관계를 바탕으로 이를 수락하고, 법인 명의로 새로운 임대차계약서를 작성해 주었습니다.

시간이 흘러 2025년, 의뢰인은 계약 만료를 앞두고 피고 측에 계약을 갱신할 의사가 없음을 통지했습니다. 그러자 임차 법인은  ‘2021년에 법인 명의로 체결한 계약은 완전히 새로운 계약’이므로, 그때부터 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있다며 퇴거를 거부하고 오히려 보상금 3천만 원을 요구했습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 2021년에 법인 명의로 작성된 임대차계약이 과연 새로운 계약인지, 아니면 2002년부터 이어진 기존 계약의 연장에 불과한지 여부였습니다.

*   피고(임차인)의 주장

    피고는 종전 임차인과 현재의 임차 법인은 법적으로 별개의 인격체이므로, 2021년 계약은 신규 계약이라고 주장했습니다. 따라서 상가임대차법에 따라 2021년부터 10년의 계약갱신요구권이 보장되어야 한다는 논리였습니다.

*   원고(임대인)의 주장 및 법적 근거

    저희는 임차인의 주장을 반박하기 위해 계약의 형식적인 명의가 아닌 ‘실질적 동일성’을 입증하는 데 집중했습니다. 법원은 계약 당사자의 명의가 변경되더라도, 여러 사정을 종합해 볼 때 사실상 동일한 임대차 관계가 유지된 것으로 판단되면 전체 임대차 기간을 합산하여 계약갱신요구권 행사 기간(10년)을 계산하기 때문입니다.

    저희가 제시한 주장의 근거는 다음과 같습니다.

    1) 기존 보증금의 승계: 2021년 계약 체결 시, 의뢰인은 종전 임차인에게 보증금을 반환하고 피고 법인으로부터 새로 보증금을 받지 않았습니다. 기존 보증금이 그대로 승계된 것입니다.

    2) 계약서 특약사항: 결정적으로, 2021년 계약서 특약사항에는 “본 계약은 임차인의 만기로 인하여 연장하는 재계약임(잔금 1500만원은 기존 보증금으로 갈음한다)”라는 문구가 명시되어 있었습니다. 이는 당사자 스스로 계약의 연속성을 인정한 명백한 증거였습니다.

    3) 동일한 영업 유지: 임차 목적물에서 이루어진 영업(인쇄업)은 2002년부터 현재까지 동일하게 유지되었습니다.

    4) 동일한 실운영자: 개인사업자였던 종전 임차인과 그의 아들이 현 임차 법인의 대표 및 임원으로서 계속해서 사업을 운영해왔습니다.

    이러한 근거들을 통해 저희는 2021년 계약이 형식만 바꾼 ‘갱신 계약’에 해당하며, 최초 임대차 개시일인 2002년부터 기산하면 이미 20년 이상이 경과하여 피고의 계약갱신요구권은 소멸했음을 명확히 주장했습니다.