상가에서 성실하게 장사하던 어느 날, 임대인으로부터 "계약 해지" 통보를 받는다면 얼마나 막막할까요? 특히 그 이유가 차임 연체와 같은 중대한 문제가 아니라, ‘개점 시간이 늦었다’, ‘가게 앞 통행에 방해가 된다’는 등 사소한 지적 사항이라면 더욱 억울할 것입니다.

최근 저희 법률사무소 명건은 바로 이러한 상황에 처한 임차인(의뢰인)을 대리하여, 임대인의 부당한 건물인도 청구 소송에서 전부 승소 판결을 이끌어냈습니다.

임차인(의뢰인)은 남대문중앙상가에서 작은 점포를 임차하여 1인 사업자로 열심히 장사를 하고 있었습니다. 그런데 어느 날 임대인인 상가 관리회사로부터 ‘계약 해지 및 갱신 거절’ 통보를 받았습니다. 임대인이 주장하는 해지 사유는 다음과 같았습니다.

1) 개점 시간 미준수: 정해진 시간에 가게 문을 열지 않아 상가 전체의 영업 분위기를 해친다.

2) 통행 방해: 점포 앞 통로에 물건을 진열하여 다른 상인과 고객의 통행을 방해한다.

3) 시정 지시 불이행: 위 사항에 대한 시정 지시를 따르지 않았다.

임대인은 이러한 이유를 들며 임대차계약서의 특정 조항을 근거로 계약을 해지하고 가게를 비워달라고 소송을 제기한 것입니다.

저희는 임대인의 주장이 법리적으로 부당함을 입증하기 위해 두 가지 핵심 전략을 세웠습니다.

1) 임대인이 근거로 삼은 계약 조항 자체가 ‘불공정 약관’이므로 무효임을 주장했습니다.

임대인이 계약 해지의 근거로 삼은 조항은 “임대인의 지시 및 관리규정을 준수하지 않을 시, 임대인은 언제든지 최고(경고) 절차 없이 계약을 해지할 수 있다”는 내용이었습니다.

저희는 이 조항이 「약관의 규제에 관한 법률」에서 정한 불공정 약관 조항에 해당하여 무효라고 강력히 주장했습니다.     임대인은 수많은 상인과 동일한 양식의 계약서로 계약을 체결하고 있었습니다. 저희는 임대인 측의 결산보고서 등 객관적인 자료를 증거로 제출하여, 이 계약서가 여러 상대방과 계약하기 위해 미리 마련한 ‘약관’임을 입증했습니다. 그리고 법률(상가임대차법, 민법)에서 정한 해지 사유(예: 3기 차임 연체)가 아님에도, ‘지시 불이행’이라는 매우 포괄적이고 사소할 수 있는 이유만으로 임대인에게 일방적인 해지권을 부여하고 있습니다. 이는 경제적 약자인 임차인의 지위를 심각하게 위협하는 불공정한 조항이라고 주장했습니다.

2) 설령 계약 조항이 유효하더라도, 의뢰인의 행위는 계약을 해지할 만큼 ‘중대한 위반’이 아님을 변론했습니다.

계약 관계는 상호 신뢰를 바탕으로 합니다. 법원은 계약을 해지할 정도의 위반은 신뢰 관계를 파괴할 만큼 ‘중대한’ 것이어야 한다고 봅니다.

임차인(의뢰인)은 1인 사업자로서 물건을 해오는 등 개인 사정으로 개점 시간이 다소 늦어질 때가 있었지만, 이는 악의적인 것이 아니었습니다. 또한, 상가 관리규정상 영업시간은 ‘상호 협의하여 조정할 수 있다’고 되어 있었고, 특정 시간을 강제하는 명확한 합의가 없었습니다.

또한, 임차인(의뢰인)의 점포가 통행에 미미한 영향을 줄 수는 있으나, 사회 통념상 감내하기 어려운 수준이 아니었습니다. 오히려 다른 많은 점포들도 관행적으로 점포 밖에 물건을 진열하고 있었음을 사진 등 증거를 통해 보여주었습니다.

결론적으로, 임대인이 문제 삼은 행위들은 임대차 계약의 근간을 흔드는 ‘주된 채무의 불이행’이나 ‘현저한 의무 위반’으로 볼 수 없다고 주장했습니다.

재판부는 저희의 주장을 대부분 받아들여 원고(임대인)의 청구를 전부 기각하는 판결을 선고했습니다.

판결 요지

1)  임대인이 해지 근거로 삼은 계약 조항은 약관규제법에 위반되는 불공정한 조항으로서 무효이다.

2)  임차인이 개점 시간을 준수할 의무가 계약의 ‘주된 채무’라고 볼 수 없으며, 통행 방해 역시 계약의 기초가 되는 신뢰관계를 파괴할 정도의 중대한 사유로 보기 어렵다.

3)  따라서 임대인의 계약 해지 및 갱신 거절은 부적법하며, 임대차 계약은 임차인의 갱신요구권 행사에 따라 적법하게 갱신되었다.

이번 승소는 상가 임차인이 임대인의 부당한 요구에 맞서 자신의 권리를 지켜낸 의미 있는 사례입니다. 법률사무소 명건은 의뢰인의 소중한 권리를 지키기 위해 언제나 최선을 다하겠습니다.