임차인(의뢰인)은 2015년부터 약 9년간 서울 광진구의 한 상가에서 음식점을 성실하게 운영해 왔습니다. 계약은 여러 차례 묵시적으로 갱신되었고, 월세도 꾸준히 올려주었습니다.

계약 만료를 앞둔 2024년 7월, 이 씨는 개인 사정으로 가게를 다른 사람에게 넘기기로 결심하고, 새로운 임차인을 구하기 위해 임대인(피고)에게 다음 임대차 계약 조건을 문의했습니다.

하지만 돌아온 임대인의 답변은 "임대는 더 이상 안 합니다. 만기 되시면 나가시면 됩니다."라는 단호한 문자메시지였습니다.

이후 이 씨가 권리금 회수를 위해 신규 임대 조건을 정식으로 요청하자, 임대인은 기존 월세의 두 배가 넘는 파격적인 금액(보증금 5천만 원, 월세 500만 원, 관리비 100만 원)과 향후 있을지도 모르는 재건축을 이유로 1년이라는 짧은 계약 기간을 조건으로 제시했습니다.

상식적으로 받아들이기 힘든 조건에 새로운 임차인을 구하는 것은 사실상 불가능했고, 결국 이 씨는 수년간 쌓아온 가게의 가치, 즉 권리금을 한 푼도 회수하지 못할 위기에 처했습니다. 이에 임차인(의뢰인) 임대인의 행위가 명백한 '권리금 회수 방해'라며 손해배상 청구 소송을 제기하고자, 사건을 저희 법률사무소 명건에 의뢰해 주셨습니다.

저희 법률사무소 명건은, 신규임차인 입장에서 ‘현저히 고액의 임대료’와 ‘1년의 짧은 임대차 기간 및 불확실한 재건축 계획’은 각각 임대차계약 체결을 주저하게 만드는 중대한 장애 사유이며. 이 두 가지 장애 사유가 결합될 경우, 사실상 신규임차인이 거액의 권리금을 지급하면서까지 임대차계약을 체결하려 하지 않을 것임은 경험칙상 명백하다고 주장하였습니다.

특히, 임대인이 처음에는 “임대는 더 이상 안 합니다”라며 신규임차인 주선을 확정적으로 거절하였다가, 원고가 법적 대응을 준비하자 마지못해 신규 임대차 조건을 제시하는 형식을 취하였으나, 그 내용은 사실상 계약 체결을 거절하는 것과다름없는 비현실적이고 가혹한 조건들의 조합이었음을 강조하였습니다. 이는 권리금 회수 방해 책임을 면탈하기 위해 형식적으로만 협의에 응하는 척하면서 실질적으로는 계약 체결을 거부하려는 피고들의 부당한 의사를 나타낸다고 변론하였습니다.

1) 초기 거절 행위: 법원은 임대인이 보낸 "임대는 더 이상 안 합니다"라는 문자메시지만으로도 이미 신규 임대차 계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시했다고 보았습니다. 이처럼 임대인이 명백히 거절 의사를 밝힌 경우, 임차인이 굳이 새로운 임차인을 구해 주선할 필요 없이 손해배상을 청구할 수 있다는 대법원 판례를 재확인했습니다.

2) 현저히 높은 임대 조건: 법원은 감정평가를 통해 해당 상가의 적정 월세가 약 353만 원 수준이라고 판단했습니다. 임대인이 요구한 실질 월세(월세 500만 원 + 관리비 인상분 90만 원)는 적정 시세보다 '현저히 고액'이므로 부당한 요구라고 못 박았습니다.

3) 불합리한 계약 기간: 임대인은 ‘건물이 낡아 재건축할 수 있다’며 1년의 짧은 계약 기간을 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 같은 건물 다른 층을 다른 임차인에게 5년 계약으로 임대해 준 사실이 있었고 재건축 계획이 진정한 것인지 확인되지 않았기 때문입니다. 

법원은 여러 사정들을 고려하여 임대인의 책임을 70%로 제한하였고, 결국 "피고(임대인)들은 공동하여 원고(임차인)에게 54,950,000원 및 지연이자를 지급하라"고 판결했습니다.

이로써, 임차인(의뢰인)은 그간 일군 영업가치를 상당 부분 보전받을 수 있게 되셨습니다.