임대차 계약 종료를 앞두고, 임차인이 퇴거를 거부하며 예상치 못한 주장을 할 때 임대인은 매우 난감합니다. 최근 저희 법률사무소는 20년 넘게 상가를 임차한 임차인이 부당한 갱신요구권을 주장하며 퇴거를 거부한 사건에서, 신속한 법적 조치로 의뢰인의 권리를 지켜낸 성공적인 사례가 있어 소개합니다.

의뢰인(임대인)은 한 장소에서 20년 넘게 사업을 해온 임차인과 계약 만료를 앞두고 있었습니다. 최초 계약은 임차인의 부친(개인사업자) 명의로 시작되었고, 몇 년 전 아들이 설립한 법인 명의로 계약서를 다시 작성했습니다. 계약 만료가 다가오자, 임차인 측은 "법인 명의로 새로 계약했으니, 지금부터 10년간 계약을 갱신할 권리가 있다"고 주장하며 3천만 원의 보상금을 요구했습니다.

핵심 쟁점은 '임차인 명의를 개인에서 법인으로 변경한 것을 새로운 임대차 계약의 시작으로 보아, 상가건물 임대차보호법상 10년의 갱신요구권을 다시 인정할 수 있는가'였습니다.

저희는 임차인 명의만 바뀌었을 뿐, 실질적으로는 동일한 임대차 관계가 20년 넘게 유지되었다는 점을 강력히 주장했습니다. 그 근거는 명확했습니다.

보증금의 승계: 최초 계약의 보증금이 반환 없이 법인 명의 계약의 보증금으로 그대로 승계되었습니다.

계약서의 명시: 새 계약서 특약사항에 '본 계약은 임차인의 만기로 인하여 연장하는 재계약임'이라고 명시되어 있었습니다.

영업의 동일성: 부친의 개인사업과 아들의 법인은 동일한 장소에서 동일한 업종의 영업을 계속해왔습니다.

이러한 주장을 뒷받침하기 위해, 저희는 임차인 지위가 실질적으로 승계된 경우 최초의 임대차기간을 기준으로 갱신요구권 행사 기간(10년)을 산정해야 한다는 법리를 강조했습니다. 법원 역시 임차인 명의가 형식적으로 변경된 사안에서, 임대차계약이 실질적으로 유지·갱신되어 왔다면, 최초 임대차계약을 기준으로 전체 임대차 기간을 산정해야 한다고 판단하고 있음을 강조했습니다.

본안 소송에 앞서, 임차인이 점유를 제3자에게 넘기거나 명의를 변경하여 장래의 강제집행을 방해할 위험을 막기 위해 신속히 '부동산 점유이전금지가처분'을 신청했습니다.

법원은 저희의 주장과 소명자료를 검토한 후, 피보전권리와 보전의 필요성을 모두 인정하여, 지급보증위탁계약을 체결한 문서의 제출을 허용하는 담보제공명령 후, 가처분 신청을 인용하는 결정을 내렸습니다. 이처럼 법원은 계약서의 형식보다 당사자의 관계, 보증금 승계 여부, 영업의 계속성 등 실질적 관계를 중시합니다. 이는 임차인의 갱신요구권 주장이 부당하다는 점을 법원이 잠정적으로 인정한 것으로, 의뢰인께서는 본안 소송에서 매우 유리한 고지를 점하게 되실 수 있게 되었습니다.