본 사건의 의뢰인(신청인, 임대인)은 임차인(피신청인)과의 임대차 계약이 종료됨에 따라 보증금을 반환하고 부동산을 인도받고자 하였습니다.

의뢰인은 조정 갈음 결정에 따라 미지급 차임을 공제한 임대차보증금 9억 6,800만 원을 반환할 준비를 마치고, 2025년 5월 9일 부동산 인도와 보증금 지급을 동시에 이행할 것을 제안하였습니다. 그러나 임차인은 의뢰인의 연락을 의도적으로 피하고 부동산의 문을 열어주지 않는 등 보증금 수령을 명백히 거부하였습니다.

오히려 임차인은 2025년 5월 14일, 마치 임대인이 보증금을 반환하지 않는 것처럼 법원에 주택임차권등기명령을 신청하였고, 법원은 2025년 5월 20일 이를 인용하는 결정을 하였습니다. 이로 인해 의뢰인은 새로운 임차인을 구하거나 부동산을 처분하는 데 심각한 제약을 받게 될 위기에 처했습니다.

임차인의 주택임차권등기명령은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 제도입니다. 

그러나 본 사건처럼 임대인이 보증금을 반환하려 함에도 임차인이 악의적으로 수령을 거부하며 이를 악용하는 경우가 발생할 수 있습니다.

저희 법률사무소는 이러한 부당한 상황을 타개하기 위해 즉각적인 법적 조치에 착수했습니다.

가. 핵심 조치: 변제공탁(辨濟供託)의 실행

저희는 의뢰인을 대리하여 2025년 5월 28일, 반환해야 할 임대차보증금 9억 6,800만 원 전액을 서울중앙지방법원에 변제공탁하였습니다.

‘변제공탁’이란?채권자(본 사건의 임차인)가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 경우, 채무자(본 사건의 임대인)가 변제의 목적물을 법원 공탁소에 맡김으로써 채무를 면할 수 있는 제도입니다. 공탁이 완료되면 채무자는 채무를 이행한 것과 동일한 법적 효과를 얻게 됩니다.

이 변제공탁을 통해 의뢰인의 임대차보증금 반환 의무는 법적으로 소멸되었습니다.

나. 후속 조치: 주택임차권등기명령 취소 신청

변제공탁으로 보증금 반환 의무가 소멸하였음에도, 부동산 등기부에는 여전히 임차권등기가 남아 의뢰인의 재산권 행사를 방해하고 있었습니다.

이에 저희는 곧바로 법원에 '주택임차권등기명령에 대한 취소 신청'을 제기하였습니다. 저희는 준비서면을 통해 다음의 논리를 명확히 주장했습니다.

1.  피보전권리의 소멸: 주택임차권등기명령의 근거가 되는 권리(피보전권리)는 '임대차보증금 반환 채권'입니다. 의뢰인이 변제공탁을 완료함으로써 이 채권은 법률상 완전히 소멸하였습니다. 

2.  보전의 필요성 부존재: 피보전권리가 소멸한 이상, 해당 권리를 보전하기 위한 주택임차권등기명령 역시 더 이상 유지될 필요가 없습니다. 

3.  임차인의 권리남용: 임차인은 보증금 수령을 거부하며 임차권등기명령 제도를 악용하였고, 이는 신의성실의 원칙에 반하는 행위입니다.

재판부는 저희의 주장을 전부 받아들여 다음과 같이 결정하였습니다.

주문

1. 이 법원이 2025. 5. 20.에 한 주택임차권등기명령을 취소한다. 

2. 소송비용은 피신청인(임차인)이 부담한다.

법원은 결정 이유에서 "이 사건 주택임차권등기명령은 신청인(의뢰인)의 변제공탁으로 인하여 피보전권리(임대차보증금 반환 채권)가 소멸하였고, 보전의 필요성도 더는 인정하기 어렵다"고 명시하며 저희의 주장이 모두 옳았음을 확인해주었습니다.

특히 소송비용까지 전부 상대방인 임차인이 부담하도록 한 것은, 임차인의 임차권등기명령 신청 및 유지 행위가 부당했음을 법원이 인정한 결과라는 점에서 매우 의미 있는 성공이라 할 수 있습니다.