임차인은 성실하게 월세를 내고 장사를 하고 있음에도, "건물을 팔아야 하니 가게를 비워달라"는 임대인의 일방적인 통보에 눈앞이 캄캄해지는 경우가 많습니다.

이번에 저희 법률사무소 명건이 임차인(피고)을 대리하여 임대인(원고)의 건물인도 청구를 전부 기각시키고 완벽한 승소를 이끌어낸 사례를 소개해 드리고자 합니다. 

저희 의뢰인(임차인)은 2016년, 서울 송파구에서 숙박시설을 운영하기 위해 임대인과 7년짜리 장기 임대차계약을 체결했습니다. 당시 계약서에는 다음과 같은 특약사항이 포함되어 있었습니다.

"임대기간은 7년으로 하며, 임대인이 매매 시 기간에 따라 시설비 또는 이사비를 지급하고 임차인은 명도한다."

이후 2022년, 양측은 월세를 인상하고 계약기간을 2026년 3월까지로 연장하는 새로운 2차 임대차계약을 체결했습니다. 의뢰인은 안정적으로 사업을 이어갈 수 있을 것이라 믿었습니다.

하지만 2024년 초, 임대인은 돌연 "건물을 매도할 예정이니 7년 전 특약에 따라 건물을 비워달라"며 내용증명을 보내왔고, 결국 건물인도 소송을 제기했습니다. 7년 전 특약이 부메랑이 되어 의뢰인의 생계를 위협하는 위기가 닥친 것이었습니다.

임대인의 주장은 명확했습니다. "과거에 ‘건물 매도 시 나간다'고 약속했으니, 이제 건물을 팔 것이므로 약속을 지켜라"는 것이었습니다. 이에 맞서 저희 법률사무소 명건은 다음 세 가지 핵심 논리로 치밀하게 방어 전략을 구축했습니다.

쟁점 1. 2차 계약에 과연 '특약'이 존재하는가?

임대인은 2022년에 새로 작성한 2차 계약서에도 1차 계약의 특약사항이 그대로 첨부되어 효력이 유지된다고 주장했습니다. 하지만 저희는 계약 체결 당시의 사실관계를 면밀히 파악하여 2차 계약서에는 해당 특약이 포함되지 않았음을 강력히 주장했습니다.

법원은 저희의 주장을 받아들였습니다. 법원은, 임대인이 1차 계약의 특약사항을 복사해 와 2차 계약서에 붙였다는 임대인 주장은 사실이 아니며, 계약 당사자 간에 이를 계약 내용으로 포함시키려는 명확한 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

쟁점 2. '임대인이 팔면 나간다'는 특약, 법적으로 유효한가?

저희는 한 걸음 더 나아가, 설령 해당 특약이 2차 계약의 내용에 포함되었다고 가정하더라도 그 자체로 무효라는 점을 주장했습니다.

상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 명시하고 있습니다. 임대인의 매도 계획이라는 불확실한 사유로 임차인의 계약갱신요구권을 사실상 무력화시키는 이 사건 특약은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이므로 강행규정 위반으로 무효라는 것이 저희의 핵심 논리였습니다.

법원은 이 주장 역시 명쾌하게 인정했습니다. 판결문은 "이 사건 특약사항 6호는 ... 임차인인 피고의 갱신요구권 행사를 제한하는 것으로서 전체적으로 보아 임차인에게 일방적으로 불리한 것으로 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 무효라고 봄이 상당하다"고 판시했습니다.

임대인은 "주변 시세보다 저렴하게 임대했으니 불리한 약정이 아니다"라고 항변했지만, 법원은 이 또한 증거가 부족하다며 배척했습니다. 저희는 임대인이 든 주변 임대사례가 명확한 증거에 입증되지 않았으며, 적절한 비교사례가 될 수 없다는 점도 분명히 지적하였습니다.

쟁점 3. 특약의 조건인 '매매'가 실제로 이루어졌는가?

마지막으로, 저희는 임대인이 특약의 조건조차 충족시키지 못했음을 지적했습니다. 특약은 '매매 시'에 효력이 발생하는데, 임대인은 단순히 '매도할 의사'만 있을 뿐, 실제 매매계약이 체결되거나 임박했다는 객관적인 증거를 전혀 제시하지 못했습니다.

임대인의 주관적인 '의사'만으로 수억 원을 투자한 임차인을 길거리로 내몰 수는 없는 일입니다. 법원은 이처럼 조건이 성취되지 않았다는 점도 저희 측 주장에 힘을 실어주는 요소로 고려했습니다.

"원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다."

법원은 저희의 주장을 모두 받아들여 임대인의 청구를 전부 기각하는 판결을 선고했습니다. (서울동부지방법원 2024가단161592 판결) 이로써 의뢰인은 임대인의 부당한 요구로부터 벗어나 2026년 3월까지 안정적으로 영업을 계속할 수 있게 되었습니다.