의뢰인들(수탁자 및 위탁자)이 임대인 지위를 가지고 있는 상가는 서울특별시 강남구 테헤란로 소재 건물입니다. 채무자는 이 부동산에서‘약국’을 운영해온 임차인입니다.

* 임대차계약의 성립과 신탁계약 체결

위탁자 의뢰인(이하‘의뢰인’)은 2023년 5월경 위 건물의 소유권을 취득한 후, 2024년 7월 11일 채무자와 사이에 임대차보증금 2억 원, 월 차임 700만 원(부가세 별도), 임대차기간 2024. 8. 12.부터 2026. 8. 11.까지(24개월)로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

이후 의뢰인은 2026년 5월 26일 수탁자 금융기관(이하‘금융기관’)과 위 건물에 관한 부동산담보신탁계약을 체결하고, 같은 날 금융기관 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 따라 금융기관은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제3조 제2항에 따라 기존 임대차계약의 임대인 지위를 승계하게 되었습니다.

* 채무자의 퇴거 의사 표명과 번복

채무자는 2026년 4월부터 월 차임 인하를 요청하였으나 거절당하자, 2026년 5월 23일 의뢰인 대표이사 측에“재계약은 어려울 것 같다”, “인수자를 구하지 못할 경우에는 임대차 종료에 맞춰 약국 영업을 정리하고 보건소 폐업 절차를 진행할 예정”이라는 내용의 문자메시지를 발송하였습니다. 이후에도 채무자는 ① 임대차 만료일(2026. 8. 11.) 재확인(2026. 5. 27.), ② 보증금 반환일 확인 요청(2026. 6. 25.), ③ 보건소 폐업 절차 준비 통지(2026. 7. 15.) 등을 통해 퇴거 의사를 여러 차례 분명히 밝혔습니다.

한편, 의뢰인 측도 2026년 5월 27일 채무자에게“계약서상 임대차 기간이 8월 11일까지”임을 명시하며 새로운 임대조건을 안내하는 등, 상가임대차법 제10조 제4항이 정한 갱신거절 통지 또는 조건변경 통지를 적법하게 하여 묵시적 갱신을 차단하였습니다.

그런데 임대차 만료일이 약 한 달도 남지 않은 2026년 7월 15일, 채무자는 갑자기 입장을 번복하여 직접 임대차를 계속하겠다고 하였고, 이후 2026년 7월 27일에는 법무법인을 통해“계약갱신요구권에 기한 계속 영업”을 예고하는 내용증명을 발송하였습니다. 나아가 2026년 8월 1일경에는“저희는 아직 계약갱신요구권이 남아 있어 계속 영업을 이어갈 예정입니다”라고 하며, 임대차기간 만료 후에도 자진하여 부동산을 인도할 의사가 없음을 명시적으로 표명하였습니다.

수탁자 및 위탁자의 소송대리인으로서 저희는 아래와 같이 피보전권리와 보전의 필요성을 집중적으로 소명하였습니다.

1) 수탁자(금융기관)의 임대인 지위 승계 : 신탁계약 내부 약정의 한계

이 사건에서 쟁점 중 하나는 담보신탁계약의 내부 약정“본 계약 체결 이전에 위탁자와 임차인 간에 체결한 임대차계약은 그 상태로 유효하며, 임대인으로서의 책임 및 권리 등 위탁자가 임대인의 지위를 계속하여 유지한다”는 조항이 있음에도 불구하고 금융기관이 임대인 지위를 승계하였는지 여부였습니다.

저희는 신탁법상 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 확립된 법리(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조)와 함께, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2023다297349 판결을 핵심 근거로 제시하였습니다. 위 대법원 판결은“신탁원부에‘위탁자가 임대인의 지위를 계속 유지한다’는 취지의 내용이 기재되더라도, 이는 신탁재산의 구성에 관한 사항 외의 것으로서 제3자에게 대항할 수 없다”고 판시하였습니다. 따라서 이 사건 담보신탁계약의 내부 약정과 무관하게, 금융기관은 상가임대차법 제3조 제2항에 따라 임대인 지위를 승계하였고, 소유권에 기한 인도청구권(민법 제213조) 및 임대차계약 종료에 따른 계약상 반환청구권을 피보전권리로 갖는다는 점을 명확히 하였습니다.

2) 임대차계약의 기간만료 종료(갱신요구권 행사기간 도과)

상가임대차법 제10조 제1항은 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을‘임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지’(이 사건의 경우 2026. 2. 11.~2026. 7. 11.)로 규정하고 있습니다.

저희는 채무자가 위 기간 내에 갱신요구권을 행사하기는커녕, 오히려 ① 재계약 불가 통지(2026. 5. 23.), ② 임대차 만료일 확인(2026. 5. 27.), ③ 보증금 반환일 스스로 특정(2026. 6. 25.), ④ 보건소 폐업 절차 착수 예고(2026. 7. 15.) 등을 통해 수차례 퇴거 의사를 명확히 표명한 사실을 문자메시지, 녹취록 등 증거로 상세히 소명하였습니다.

또한, 임대인(의뢰인) 측이 2026년 5월 27일 새로운 임대조건을 제시하며‘조건변경의 통지’를 한 이상, 상가임대차법 제10조 제4항에 따라 묵시적 갱신은 적법하게 차단되었고, 결국 이 사건 임대차계약은 2026. 8. 11. 기간만료로 종료되었음을 논증하였습니다. 채무자가 갱신요구권 행사 가능 기간이 이미 도과한 시점에서 뒤늦게 번복하는 것은 허용되지 않는다는 점을 강조하였습니다.

3) 보전의 필요성(점유 이전 시 집행 불능 위험)

채무자는 이미 법무법인을 통해 강경한 대응 의사를 밝히고 있었습니다. 만약 채무자가 이 사건 부동산의 점유를 제3자에게 이전하는 경우, 본안소송에서 승소하더라도 그 판결은 새로운 점유자에게 효력이 미치지 않아 집행이 사실상 불가능해집니다. 이 경우 채권자로서는 새로운 점유자를 상대로 점유이전금지가처분과 본안소송을 처음부터 반복해야 하는 불합리한 상황에 놓이게 됩니다.

저희는 이러한 집행 불능의 구체적인 위험이 명백히 존재하므로, 가처분의 보전 필요성이 충분히 인정된다는 점을 적극 주장하였습니다.

서울중앙지방법원은 저희의 신청과 소명을 받아들여 부동산 점유이전금지가처분 신청을 인용하는 결정을 내렸습니다.

이 결정에 따라,

1. 채무자는 이 사건 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 합니다.

2. 집행관은 현상을 변경하지 않는 것을 조건으로 채무자에게 이를 사용하게 합니다.

3. 채무자는 점유를 타인에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 안 됩니다.

4. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 합니다.

이로써 채무자가 점유를 임의로 제3자에게 이전함으로써 발생할 수 있는 집행 불능의 위험을 사전에 차단하고, 채권자들의 인도청구권을 효과적으로 보전할 수 있게 되었습니다.

* 마무리

이 사건은 여러 면에서 실무상 중요한 시사점을 줍니다.

첫째, 담보신탁계약이 체결되어 수탁자 명의로 소유권이 이전된 경우, 신탁계약 내부의‘위탁자가 임대인 지위를 유지한다’는 약정은 임차인에게 대항할 수 없습니다. 수탁자가 상가임대차법 제3조 제2항에 따라 임대인 지위를 승계하며, 이는 대법원 2025년 판결로 더욱 명확해진 법리입니다.

둘째, 임차인이 갱신요구권 행사 가능 기간(만료 6개월 전~1개월 전) 동안 스스로 퇴거 의사를 반복적으로 밝혔다면, 그 기간이 지난 후에 번복하더라도 적법한 갱신요구권 행사로 인정받기 어렵습니다. 임대인으로서는 이러한 의사표시를 문자메시지, 녹취록 등의 방식으로 증거화해 두는 것이 매우 중요합니다.

셋째, 임대차 종료 후 임차인의 점유이전 가능성이 보이는 경우, 본안소송과 함께 또는 그 이전에 신속하게 점유이전금지가처분을 신청하여 집행력을 보전해야 합니다. 가처분은 본안소송보다 신속하게 처리되므로, 상황에 따라 가장 먼저 검토해야 할 수단입니다.