의뢰인(피고)은 경기도 부천시 소재 숙박시설(모텔)의 소유자이자 임대인입니다. 2024년 7월 10일, 원고(임차인)와 임대차보증금 2억 원, 월 차임 800만 원, 임대차기간 24개월(2024. 7. 18. ~ 2026. 7. 18.)의 임대차계약을 체결하였고, 원고로부터 계약금 1,000만 원을 수령하였습니다.

계약 체결 당일, 공인중개사는 원고와 피고가 함께 자리한 카페에서“전 임차인에게 확인해보니 행정처분은 없다”는 확인을 받았다고 하며 계약서를 작성하면 된다고 확정적으로 이야기하였습니다. 이를 신뢰한 원고는 계약에 임하였고, 피고 역시 중개인이 전달한 내용을 신뢰하여 계약을 진행하였습니다.

그런데 원고는 모텔 인도 예정일인 2024년 7월 18일 직전, 기존 임차인이 같은 해 5월 30일 청소년보호법 위반을 이유로‘영업정지 1개월에 갈음하는 과징금’ 처분을 받은 사실을 확인하였습니다. 원고는 피고에게 강력히 항의하였고, 피고는 자신도 전 임차인으로부터 잘못된 정보를 전달받은 피해자임을 설명하였습니다. 이후 부동산중개인은 자신의 잘못을 인정하며 손해배상금 500만 원을 원고에게 지급하고 합의하였습니다.

그러나 원고는 여기서 그치지 않았습니다. 2025년 8월 25일 내용증명을 통해 계약 해제를 통보하고, 같은 해 10월 임대인인 피고를 상대로 계약금 1,000만 원의 부당이득반환을 구하는 소를 서울남부지방법원에 제기하였습니다. 원고의 주장은 크게 두 가지였습니다.

• 민법 제543조(채무불이행으로 인한 해제) 

피고가 행정처분 유무에 관해 잘못된 정보를 제공하는 귀책사유를 저질렀으므로, 원고는 계약을 해제할 수 있고 계약금을 반환받아야 한다.

• 민법 제109조(착오를 이유로 한 취소) 

원고가 행정처분이 없다고 착오하여 계약을 체결하였으므로, 이를 취소하고 계약금을 반환받아야 한다.

계약금 1,000만 원이 위태로워진 상황에서, 의뢰인은 저희 법률사무소 명건에 사건을 의뢰하였습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

첫째, 임대인이 전 임차인의 행정처분 이력을 고지할 의무가 있는가.

둘째, 원고의 착오에 중대한 과실이 있어 취소권 행사가 제한되는가.

저희는 피고(임대인)의 소송대리인으로서 다음과 같이 적극 주장하였습니다.

1) 피고는 원고에게 잘못된 정보를 제공한 사실 자체가 없습니다.

계약 체결 당시, 원고에게 정보를 전달한 것은 피고가 아니라 부동산중개인이었습니다. 공인중개사법 제25조는 중개대상물의 권리관계 및 법적 제한사항을 확인·설명할 의무를 중개인에게 명시적으로 부과하고 있습니다. 중개인은 전 임차인에게 직접 확인하고 그 내용을 원고와 피고 모두에게 전달하였을 뿐, 피고가 별도로 원고에게 어떠한 적극적인 답변을 한 사실이 없었습니다. 실제로 중개인도 이 점을 인정하며 원고에게 손해배상금 500만 원을 지급하고 합의하였습니다.

2) 임대인은 전 임차인의 행정처분 이력을 알릴 의무를 부담하지 않습니다.

민법 제623조에 따라 임대인이 임대차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 것은 사실입니다. 그러나 이는 목적물을 물리적·법률적으로 사용·수익 가능한 상태로 유지하는 것이지, 전 임차인의 영업 방식이나 해당 임차인에 대한 행정청의 처분 이력까지 조사하여 고지해야 한다는 의미는 아닙니다.

더욱이 이 사건 행정처분은 건물 소유자인 피고에 대한 처분이 아니라 청소년보호법 위반을 이유로 한 전 임차인에 대한 처분이었으며, 피고는 이 사실을 실제로 알지 못하였습니다. 피고가 인식하지 못한 사실에 관하여 침묵하였다고 하여 이를 고지의무 위반이나 부작위에 의한 기망으로 볼 수는 없습니다.

3) 영업정지 처분 기간은 이미 만료되어 있었습니다.

전 임차인의 영업정지 처분 기간은 2024. 5. 30.부터 2024. 6. 30.까지 1개월간이었고, 이 사건 임대차계약 체결일인 2024. 7. 10. 당시 이미 처분 기간이 경과한 상태였습니다. 공중위생관리법 제11조의3 제1항에 따른 승계 효과 역시 처분기간 만료일인 2024. 6. 30.로부터 1년간, 즉 2025. 6. 30.까지만 존속하므로, 24개월 임대차기간 중 상당 부분은 승계 효과 없이 정상 영업이 가능하였습니다. 즉, 계약 목적 달성 자체가 불가능하지 않았습니다.

4) 원고는 전문 사업자로서 중대한 과실이 있어 착오를 이유로 취소할 수 없습니다.

원고는 소장에서 스스로“모텔 등 숙박시설을 임차하여 숙박업을 하는 사람”이라고 밝히고 있으며, 행정처분이 후속 영업자에게 승계된다는 공중위생관리법 법리를 계약 전부터 충분히 숙지하고 있었기 때문에 확인을 요청한 당사자이기도 합니다.

이처럼 특수한 법령상 위험을 인식하고 있는 전문 사업자라면, 부동산중개인의 답변에만 의존하는 것이 아니라 관할 행정청(부천시청 위생과)에 직접 정보공개를 청구하거나 문의하여 행정처분 이력을 스스로 확인하는 것이 당연한 의무입니다. 실제로 원고는 계약 체결 직후인 2024년 7월 18일경 동일한 방법으로 행정처분 사실을 확인하였는바, 이는 계약 체결 전에도 같은 방법으로 확인이 충분히 가능하였음을 방증합니다.

5) 원고의 이행 거절을 이유로 피고가 계약을 해제하고 계약금을 몰취할 수 있습니다.

원고는 계약 체결일로부터 내용증명 송달일인 2025. 8. 25.까지 약 13개월 이상 잔금 1억 9,000만 원을 지급하지 않았고, 내용증명 발송과 소 제기를 통해 이 지급의무를 이행하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표명하였습니다. 이는 민법 제544조 단서에서 정한‘채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우’에 해당합니다. 이 사건 임대차계약 제7조는 채무불이행 시 손해배상의 예정액을 계약금으로 정하고 있는바, 피고는 원고의 채무불이행(이행 거절)을 이유로 계약을 해제하고 계약금 1,000만 원을 몰취할 수 있다고 주장하였습니다.