의뢰인(신청인)은 서울 서초구 소재 오피스 건물 7층의 사무공간을 임대인으로부터 임차하여 오랜 기간 사업을 영위해 온 단체입니다.

임대차 경과를 정리하면 다음과 같습니다.

• 최초 계약(2021. 6. 29.): 임대차기간 2021. 7. 30. ~ 2023. 7. 29.(24개월), 보증금 5,000만 원, 월 차임 2,150,000원(부가세 별도)

• 갱신 계약(2023. 6. 30.): 임대차기간 2023. 7. 29. ~ 2025. 7. 28.(24개월), 보증금 5,000만 원, 월 차임 2,500,000원(부가세 별도)

• 묵시적 갱신: 2025. 7. 28. 기간 만료 시, 임대인이 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 갱신거절 통지를 하지 않아 임대차가 1년간 묵시적으로 갱신됨 → 존속기간 2025. 7. 29. ~ 2026. 7. 28. 확정

이후 의뢰인은 새로운 사업장 이전 준비를 마치고, 2026. 6. 23. 임대인에게 문자메시지를 발송하여 “임대차계약 만료 시 영업을 종료할 예정”임을 명확히 고지하였습니다. 이는 묵시적 갱신으로 연장된 임대차기간(2026. 7. 28.)이 만료되기 약 1개월 전에 이루어진, 2차 묵시적 갱신을 허용하지 않겠다는 적법한 갱신거절의 통지였습니다.

그러나 임대인은 “보증금 내어 드릴 돈도 없다”, “임차인을 구하면 나가면 좋겠다”며 보증금 5,000만 원의 반환을 사실상 거부하였고, 의뢰인은 대항력과 우선변제권을 유지하기 위하여 저희 법률사무소 명건에 상가임차권등기명령 신청을 의뢰하였습니다.

신청 접수 후, 예상치 못한 장벽이 생겼습니다.

저희는 2026. 8. 7. 서울중앙지방법원에 상가임차권등기명령을 신청하였습니다. 그 후 법원(사법보좌관)은 2026. 8. 11. 보정명령을 발령하며 임대차 종료 여부에 관한 소명을 요구하였고, 저희는 즉시 보정서와 참고서면을 제출하여 아래와 같은 법리를 상세히 설명하였습니다.

그럼에도 불구하고, 사법보좌관은 2026. 8. 12. 다음과 같은 이유로 신청을 기각하였습니다.

“상가건물 임대차보호법 제10조에 의하면 임대차계약이 묵시적 갱신이 이루어진 것으로 간주되는 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 경과하여야 해지효력이 발생한다. 신청인은 갱신거절통지를 해야 할 기한까지 이를 하지 않아서 2025. 7. 29.자로 묵시적 갱신이 성립되지만, 2026. 6. 23.에 해지통고를 하였고 2026. 9. 23.에 해지효력이 발생한다.”

이는 결정적인 법리 오류였습니다. 사법보좌관은 의뢰인의 2026. 6. 23.자 통지를 기간 도중의 ‘계약해지의 통고’(제10조 제5항)로 파악하여, 해지통보 후 3개월이 경과하여야 한다는 규정을 적용하였습니다.

그러나 이는 상가임대차법 제10조 제4항과 제5항의 적용 범위를 혼동한 것으로서, 이 사건 통지의 법적 성격을 근본적으로 잘못 판단한 것이었습니다.

저희는 2026. 8. 14. 즉시 사법보좌관 처분에 대한 이의신청을 제기하였습니다. 이의신청의 핵심 논리는 다음과 같습니다.

(1) 2026. 6. 23.자 통지는 ‘해지통지’가 아니라 ‘갱신거절의 통지’입니다.

상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”고 규정하고 있습니다.

즉, 이 사건에서 묵시적 갱신의 결과 존속기간은 2026. 7. 28.까지로 확정되어 있었습니다. 의뢰인의 2026. 6. 23.자 통지는 이 확정된 기간이 만료되기 약 1개월 전에 “2차 묵시적 갱신을 원하지 않는다”는 갱신거절 의사를 표명한 것입니다.

반면, 상가임대차법 제10조 제5항의 ‘계약해지의 통고’는 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간 도중에 임차인이 계약을 중도 해지하는 경우에 적용되는 규정입니다. 기간 만료를 앞두고 갱신 의사가 없음을 표명하는 행위와, 기간 도중에 계약 자체를 해소하는 행위는 본질적으로 다릅니다.

(2) 대법원 판결이 명확히 지지하는 법리

대법원은 이 쟁점에 대하여 다음과 같이 명확히 판시한 바 있습니다.

“상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다.”

(대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결)

나아가 같은 판결에서 대법원은 상가임대차법 제10조 제4항은 임대인의 갱신거절 통지기간을 제한한 것일 뿐, 임차인의 갱신거절 통지기간을 제한하는 규정이 아님을 명확히 하였습니다. 따라서 상가 임차인은 임대차기간 만료 하루 전에도 유효하게 갱신거절 통지를 할 수 있습니다.

이 법리에 따르면, 의뢰인이 기간 만료 약 1개월 전인 2026. 6. 23. 발송한 통지는 명백히 유효한 갱신거절 통지이고, 그 결과 이 사건 임대차계약은 2026. 7. 28. 기간만료로 적법하게 종료된 것입니다.

(3) 임차권등기명령 신청의 요건 완전 충족

상가임대차법 제6조 제1항은 “임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우” 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서 임대차계약은 2026. 7. 28. 기간만료로 종료되었고, 임대인은 “보증금 내어 드릴 돈도 없다”고 하며 보증금 반환을 거부하고 있었습니다. 따라서 임차권등기명령 신청의 요건을 모두 충족하고 있었습니다.

이의신청을 접수한 사건은 사법보좌관에서 단독판사에게로 이관되어 직접 심리가 이루어졌습니다.

그 결과, 서울중앙지방법원 단독판사는 저희의 이의신청을 인용하여 상가임차권등기명령 신청을 직접 허가하는 결정을 내렸습니다.

사법보좌관이 ‘갱신거절의 통지’와 ‘계약해지의 통고’를 혼동하는 오류를 범하여 내린 기각 처분이 적법한 이의신청 절차를 통해 바로잡힌 것입니다. 이로써 의뢰인은 임차권등기를 마칠 수 있게 되었고, 새로운 사업장으로 이전한 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하여 보증금 5,000만 원을 안전하게 반환받을 수 있는 법적 지위를 보호받게 되었습니다.