의뢰인(피항소인, 임차인)은 2023년 12월 11일, 인천 월미도 소재 건물 3·4층을 임차하는 계약을 체결했습니다. 임차기간은 2023년 12월 11일부터 2033년 12월 31일까지 약 10년, 보증금 4억 2,500만 원, 연차임 5억 1,000만 원(최저수용금액, 또는 매출연동 차임)의 대규모 계약이었습니다.

의뢰인은 임대인(항소인)의 입찰 공고에서 낙찰되어 이 계약을 체결하였고, 계약 조건에 따라 인테리어·설비·기계장치 등 약 25억 원에 달하는 초기 시설 투자비용을 투입하여 베이커리 카페·레스토랑 등을 준비한 후 2024년 6월부터 영업을 개시하였습니다.

그러나 영업 개시 이후 당초 계약 체결의 기초가 되었던 AI교육센터 유치 무산, 대기업의 투자 및 프로그램 운영 범위 축소 등으로 인해 건물 방문객 수가 예상치를 크게 밑돌았고, 의뢰인은 극심한 영업 적자로 인해 차임 납부에 어려움을 겪게 되었습니다.

이에 임대인은 2025년 2월, “차임 3기 연체”를 이유로 임대차계약이 해지되었다며 영업 중단 및 단전·단수 조치를 예고하는 내용증명을 발송하였습니다. 임대인이 주장한 ‘3기’란, 연차임(5억 1,000만 원)을 1/12로 나눈 금액을 1기로 보아 3개월 분에 해당하는 연체를 의미하는 것이었습니다.

의뢰인은 임대인의 해지 주장이 부당함을 확인하고, 임대차계약 관계가 여전히 유효하게 존속함을 확인받기 위한 소송(임대차계약관계존재확인)을 제기하였습니다. 1심 법원은 의뢰인의 청구를 받아들여 임대차계약 관계의 존재를 확인하였고, 임대인은 이에 불복하여 항소하였습니다. 저희는 항소심(피항소인)에서 의뢰인을 대리하여 1심 승소를 방어하였습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 크게 두 가지였습니다.

쟁점 1. ‘연차임의 1/12를 1기로 하는 조항’이 유효한가

임대차계약서 제22조 제1항 제3호 및 제소전화해조서 제8조 라항은 “상가건물임대차보호법 제10조의8에 의하여 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우(이 경우 임대료를 1/12로 나눈 금액을 1기의 차임으로 한다)”고 규정하고 있었습니다.

임대인은 이 조항을 근거로, 3개월 분(연차임의 3/12)의 미납으로도 해지가 가능하다고 주장했습니다.

법률사무소 명건의 주장:

상가건물임대차보호법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다”고 규정하며, 같은 법 제15조에 의해 이는 강행규정입니다.

대법원은 2018. 12. 28. 선고 2018다261377 판결에서 이 점을 명확하게 선언한 바 있습니다.

“상가건물의 임대인은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 비로소 임대차계약을 해지할 수 있고(상가임대차법 제10조의8), 이는 강행규정이므로(같은 법 제15조), 차임을 1년 단위로 지급하기로 약정한 상가건물 임대차계약의 경우 임차인이 3년분 이상의 차임을 연체하여야 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다.”

이 사건 임대차계약은 명확히 연차임 계약입니다. 임대료를 연 1회 선납하도록 하고, 부득이한 경우에만 4분기로 나누어 분납이자를 부담하며 납부할 수 있도록 정하고 있을 뿐이며, 계약에서 일관되게 ‘연차임’이라는 단위를 사용하고 있습니다.

따라서 이 사건에서 해지가 가능하려면 3년분(15억 3,000만 원) 이상의 차임이 연체되어야 합니다. 연차임의 1/12를 1기로 하여 불과 3개월 분 미납으로 해지를 허용하는 계약 조항은, 연차임 계약에서 임차인이 3년 분 이상의 차임을 연체하여야 해지할 수 있다는 강행규정에 정면으로 위반되는 것으로서, 임차인에게 불리한 약정으로 무효입니다.

또한 저희는 다음 사정들을 적극적으로 제시하여 ‘임차인에게 불리하지 않은 특별한 사정’이 존재하지 않음을 입증하였습니다.

• 이 사건 임대차계약은 연차임 확정을 위한 정산 규정을 두고 있어, 매 연도말 매출 자료 제공을 통해서야 비로소 매출연동 차임이 확정되는 구조입니다. 임대인은 계약 체결 이후 단 한 차례도 원고에게 매출액 정산 자료를 요구한 적이 없었고, 해지 통보 당시에도 매출액 기준이 아닌 최저수용금액만을 기준으로 연체금액을 산정하였습니다. 이는 해당 조항이 매출액 계산의 편의와 무관하게 오로지 임대인의 해지권 행사를 유리하게 하기 위한 것임을 스스로 자인한 것입니다.

• 의뢰인은 25억 원에 달하는 초기 시설 투자비용을 투입하였고, 10년+10년이라는 장기계약을 전제로 투자 자본 회수를 계획하였습니다. 불과 3개월의 차임 미납으로 계약이 해지된다면 이는 임차인에게 현저히 불리한 결과를 초래합니다.

• 이 사건 화해조서 제9항, 제12항에서도 “상가건물임대차보호법이 정한 강행규정에 의한 권리를 배제하지 않는다”고 명시하고 있어, 임대인 스스로도 해당 조항이 강행규정에 위반되는 범위 내에서는 효력이 없음을 인식하고 있었습니다.

쟁점 2. ‘부도 등 지급불능’ 상태를 이유로 한 해지 주장이 정당한가

임대인은 항소심 진행 중, 의뢰인이 직원 임금·건강보험료·지방세 등을 체납하고 소유 부동산이 경매에 이르렀다는 사정을 들어 임대차계약서 제22조 제1항 제7호의 “계약상대자의 재무상태 악화로 부도 등 지급불능 상태에 처한 경우”에 해당한다는 새로운 해지 주장을 제기하였습니다.

법률사무소 명건의 주장:

위 조항의 해지는 임차인에게 중대한 불이익을 초래하는 만큼, 엄격한 해석 기준을 적용하여야 합니다. 조항의 문언상 단순한 재무 악화가 아니라, ‘부도 등’에 준하는 지급불능 상태에 이른 경우에 한정됩니다.

그런데 해지 의사표시 당시 의뢰인은 회생·파산 절차를 신청한 사실이 없었고, 부도가 발생한 바도 없었습니다. 의뢰인은 영업을 계속하면서 임차 공간을 3층까지 확장하고 차임 지급계획서를 임대인에게 제출하는 등 자구책을 마련하고 있었습니다.

나아가 의뢰인 소유 부동산(10개 호실)의 감정평가액은 약 62억 원으로, 설정된 근저당·압류채무 합산액을 충분히 담보하고 있어 일시적 유동성 부족 상태를 넘어서는 부도 등에 준하는 지급불능 상태라고 볼 수 없습니다. 임대차계약의 기초가 된 사업 운영 여건의 변동으로 인해 발생한 일시적 자금 경색을 ‘부도 등 지급불능’으로 확장 해석하는 것은 허용될 수 없습니다.

항소심 법원은 임대인(항소인)의 항소를 기각하였습니다.

법원은 다음과 같은 법리를 바탕으로 저희의 주장을 받아들였습니다.

• 차임 3기 연체 해지 주장 불인정: 이 사건 임대차계약은 연차임 계약으로서, 임대차계약서 및 제소전화해조서에서 연차임의 1/12를 1기로 한다는 조항은 임차인에게 불리한 약정으로 상가건물임대차보호법 제10조의8, 제15조에 위반되어 그 효력이 없습니다. 따라서 임대인이 해지를 주장하려면 3년분 이상의 차임 연체가 있어야 하는데, 이 사건에서 이에 해당하는 연체 사실은 인정되지 않습니다.

• 부도 등 지급불능 해지 주장 불인정: 임차인이 일부 체납 사실이 있다 하더라도, 이는 ‘부도 등’에 준하는 지급불능 상태에 이른 것으로 볼 수 없습니다. 해지 사유는 엄격하게 해석되어야 하고, 임대인의 주장만으로는 위 해지 사유가 충족되었다고 인정하기 어렵습니다.

그 결과, 임대차계약 관계의 존재를 확인한 1심 판결이 항소심에서 그대로 유지되었습니다.

‘항소 기각’이란 무엇을 의미하는가:

항소 기각 판결은 단순히 “임차인이 한 번 더 이겼다”는 의미를 넘어섭니다. 1심과 2심에 걸쳐 법원이 일관되게 임차인의 손을 들어줌으로써 임대차계약 관계의 존재가 법적으로 확정되었고, 임대인은 더 이상 동일한 해지 사유를 들어 의뢰인을 압박할 수 없게 되었습니다. 의뢰인은 임차기간인 2033년 12월 31일까지 안정적으로 영업을 계속할 수 있는 법적 기반을 완전히 확보하였습니다.

결론 및 시사점

이 사건은 상가 임대차에서 연차임 계약의 임차인 보호 문제가 얼마나 중요한지를 잘 보여줍니다.

임대인의 논리는 표면상 그럴듯하게 들립니다. “월세를 안 내면 3개월 만에 나가야 하는데, 연세라고 해서 3년씩이나 무단으로 사용하게 두는 것은 불공평하지 않은가?” 그러나 대법원은 이미 이 논리를 정면으로 배척하였습니다. 상가건물임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 강행규정이며, 임대인이 계약서에 유리한 조항을 넣는다고 해서 강행규정의 벽을 넘을 수는 없습니다.

또한 이 사건처럼 공공기관이 민간 투자를 유치하면서 장기 계약과 대규모 시설 투자를 전제로 한 사업 구조에서, 사업 여건의 변화로 발생한 일시적 재정 어려움을 이유로 계약을 일방적으로 해지하려는 시도는 법적으로도, 형평의 관점에서도 허용될 수 없다는 점을 법원이 확인하였습니다.

연차임 계약을 체결한 임차인이 임대인으로부터 갑작스러운 해지 통보를 받거나, 불리한 계약 조항을 근거로 퇴거 압박을 받고 있다면 주저하지 마십시오. 계약서에 서명했다 하더라도 강행규정에 위반되는 조항은 효력이 없습니다.