의뢰인(채권자, 이하 '임대인')은 서울특별시 종로구 인사동길 일대에 위치한 건물(이하 '이 사건 건물')의 공유지분권자로서, 공동 소유자들과 함께 이 사건 건물 1층 84㎡를 임차인(이하 '임차인')에게 임대하였습니다. 임차인은 해당 공간에서 찻집을 운영하고 있었습니다.

임대차계약은 2023년 3월 31일부터 2026년 3월 31일까지 36개월로 체결되었으며, 보증금 1억 5천만 원, 월 차임 700만 원(부가세 별도) 조건이었습니다.

문제는 이 사건 건물의 심각한 구조적 안전 문제였습니다. 1959년에 준공된 연와조·목조 건물로서, 준공 이후 약 67년이 경과한 초고령 노후 건축물이었습니다. 임대인은 전문 감정기관에 구조안전진단을 의뢰한 결과, 다음과 같은 충격적인 진단 결과를 받았습니다.

• 외관조사: 조적 및 줄눈 모르타르의 광범위한 노후화·균열, 철골 부재의 광범위한 녹 발생, 목재 보의 부후(腐朽) 및 변형·갈라짐 손상 확인

• 구조검토(3D 구조해석): 목재 보, 철골 보, 철골 기둥, 조적 기둥 등 주요 구조 부재 대부분의 내력 부족 판정 (휨응력비 최대 2.38로 허용치의 2배 이상 초과 등)

• 종합평가 등급: 상태평가 C등급, 안전성평가 E등급(불량), 종합평가 E등급(불량)

시설물 안전등급 기준상 E등급(불량)은 "주요 부재에 발생한 심각한 결함으로 인하여 시설물의 안전에 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 하여야 하는 상태"를 의미합니다. 전문 감정기관의 책임기술자는 "단순 보수·보강의 대상이 아니라 구조 시스템의 전반적 재계획이 필요한 수준"이라고 종합결론을 내렸습니다.

이에 임대인은 2026년 2월 23일, 임차인에게 내용증명을 통해 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 나목에 따른 계약갱신 거절을 통보하였습니다. 그 결과 이 사건 임대차계약은 2026년 3월 31일 기간만료로 적법하게 종료되었습니다.

그러나 임차인은 계약 종료 이후에도 해당 공간의 점유를 계속하며 자진 퇴거를 거부하였습니다. 더욱이 만약 임차인이 그 점유를 제3자에게 이전하거나 점유 명의를 변경할 경우, 본안소송 판결의 집행이 불가능해질 위험이 현실적으로 존재하는 상황이었습니다.

저희는 임대인을 대리하여 서울중앙지방법원에 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 한편, 2026년 7월 본안소송(건물인도 청구)도 함께 제기하였습니다. 가처분 신청에서 핵심적으로 주장한 내용은 다음과 같습니다.

1) 상가임대차법상 갱신거절 사유 해당성 — E등급 안전진단의 법적 의미

상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 나목은 "건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로서 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우"를 갱신거절 예외사유로 명시하고 있습니다.

저희는 이 사건 구조안전진단보고서를 핵심 소명자료로 제출하면서, 해당 건물이 1959년 준공 이래 67년이 경과한 초노후 건축물로서 주요 구조 부재 대부분의 내력이 부족하고, 국토안전관리원 기준 최하등급인 E등급을 받아 즉각 사용금지가 필요한 상태임을 구체적 수치와 함께 상세히 소명하였습니다. 상태평가 C등급, 안전성평가 E등급이라는 객관적 지표는 '안전사고의 우려'가 추상적 주장이 아니라 전문기관의 과학적 진단으로 뒷받침된 것임을 강조하였습니다.

2) 피보전권리의 소명 — 이중의 청구권원

저희는 피보전권리로 소유권에 기한 인도청구권(민법 제213조)과 임대차계약 종료에 따른 계약상 반환청구권 두 가지를 병렬적으로 주장하였습니다. 임대인 측의 소유관계를 부동산등기사항전부증명서로 명확히 소명하고, 갱신거절의 적법성을 입증함으로써 2026년 3월 31일 임대차계약이 기간만료로 종료되었음을 뒷받침하였습니다.

3) 보전의 필요성 — 집행 불능 위험의 현실성

임차인이 점유를 제3자에게 이전하거나 점유 명의를 변경할 경우, 본안소송 판결이 확정되더라도 집행이 불가능해지는 문제가 발생합니다. 이 경우 임대인은 새로운 점유자를 상대로 가처분과 본안소송을 반복하는 악순환에 놓이게 됩니다. 저희는 이러한 보전의 필요성을 구체적으로 서술하여 법원의 판단을 구하였습니다.

4) 공부상 현황과 실체적 현황의 특수성 해결

이 사건 건물은 공부상 '연와조 건물'과 '목조 건물' 두 개의 독립된 건물로 등기되어 있으나, 실제로는 두 건물 사이 벽체가 제거되어 물리적으로 하나의 공간으로 사용되는 특수한 구조였습니다. 이로 인해 집행 과정에서 집행관이 집행대상물에 관하여 혼동할 우려가 있었습니다. 저희는 이 점을 신청서에서 사전에 상세히 설명하고, 별지 목록과 도면을 별도로 첨부하여 목적물이 명확하게 특정되도록 조치하였습니다.

2026년 8월 7일, 서울중앙지방법원(제54-2단독)은 저희의 신청을 받아들여 가처분 신청을 전부 인용하는 결정을 내렸습니다.