의뢰인(피고)은 2021년 6월부터 화성시 동탄 소재 상가에서 치과의원을 운영해 온 임차인입니다. 최초 임대차계약(2021년 5월 체결, 월 차임 800만 원·부가세 별도, 계약기간 3년) 당시, 임대인(원고)과의 사이에 특약으로 "임대차 재계약 시 임대인은 임대료를 5% 이하로 인상한다" 는 조항을 명시하여 차임 인상 폭을 제한해 두었습니다.

이후 2024년 4월, 임대차계약을 연장하면서 임대인은 위 특약을 초과하는 10% 인상을 요구하였습니다. 의뢰인은 임대인과의 관계를 고려하여 이를 받아들이고, 월 차임 880만 원(부가세 별도)으로 인상한 1년짜리 연장계약을 체결하였습니다.

그런데 연장계약 체결 후 불과 1년도 채 지나지 않은 2025년 4월, 임대인은 갱신 시 월 차임을 다시 20% 인상하겠다고 일방적으로 통보하였습니다. 의뢰인은 계약갱신요구권을 행사하는 한편, 차임 증액의 구체적인 근거를 제시해 달라고 요청하였습니다. 그러나 임대인은 아무런 근거도 제시하지 않은 채, 보증금 20% 증액분과 증액된 차임의 지급을 구하는 소송을 제기하였습니다.

소송 과정에서 법원이 실시한 감정 결과, 이 사건 상가의 적정 월 차임이 현재 차임보다 약 25% 높다는 수치가 나왔습니다. 임대인은 이에 근거하여 청구취지를 변경하고, 12개월분 차임 차액 합계 29,040,000원의 지급을 요구하기에 이르렀습니다.

더욱이 소송 계속 중인 2026년 3월, 법원은 조정을 갈음하는 결정을 통해 피고가 원고에게 15% 차임 인상분 및 보증금 인상분 합계 35,568,000원을 지급하라는 내용의 결정을 내리기도 하였습니다. 재판의 흐름이 의뢰인에게 불리하게 보이는 상황이었습니다.

이 상황에서 저희 법률사무소 명건은 위 조정 결정에 즉시 이의를 신청하고, 본안 재판에서 끝까지 싸우기로 하였습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 '임대인의 차임증액청구권이 인정되기 위한 요건인 현저한 경제사정의 변동이 있었는지, 그리고 감정 결과로 확인된 시세 차이만으로 차임증액청구권이 인정될 수 있는지' 여부였습니다.

저희는 피고(의뢰인)의 소송대리인으로서 원고의 청구가 명백히 부당함을 다음과 같은 논리로 적극 주장하였습니다.

1) 차임증감청구권은 계약준수 원칙의 엄격한 예외입니다.

민법 제628조의 차임증감청구권은 계속적 채권관계인 임대차의 특성상, 계약 지속 중 경제사정의 변경으로 당초 약정 내용이 현실과 동떨어지게 되어 기존 약정을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 한하여 인정되는 사정변경 원칙의 입법화입니다. 이는 어디까지나 계약준수 원칙의 예외에 해당하므로 그 해석과 적용은 매우 엄격해야 하며, 단순히 현재 시세와 약정 차임 사이에 다소간의 차이가 있다는 것만으로는 인정될 수 없음을 강조하였습니다.

2) 계약 체결 1년 만의 차임 인상 청구에는 아무런 근거가 없습니다.

이 사건 연장 임대차계약은 원고와 피고가 2024년 4월 19일 충분한 협의를 거쳐 체결한 것입니다. 피고는 이미 당초 특약(5% 이하 인상)의 한도를 초과하는 10% 인상에 합의하는 상당한 양보를 해 주었습니다. 그로부터 불과 1년이 채 지나지 않아, 그 사이 객관적인 경제사정의 변동도 없이 "시세가 높으니 더 내라"고 요구하는 것은 차임증감청구권의 제도적 취지와 전혀 맞지 않음을 역설하였습니다.

3) 주변 시세의 상승은 임대인이 감당해야 할 위험입니다.

차임증액청구권은 당사자에게 책임이 없는 객관적인 경제사정의 변화에 따른 부담을 재조정하기 위한 제도입니다. 쌍방이 협의하여 차임을 확정한 이후 주변 시세가 상승하였다면, 이는 임대인이 스스로 감당해야 할 위험에 해당합니다(반대로 시세가 하락하였다면 임차인이 부담해야 할 위험인 것과 마찬가지입니다). 감정 결과 25%의 시세 차이가 확인되었다 하더라도, 이는 최초 임대차계약 체결 이후 3~4년간 누적된 시세 변동으로서 통상적으로 예측 가능한 범위 내에 있고, 계약 당시 당사자들이 그러한 경향을 충분히 감안하였을 것이라는 점을 주장하였습니다.

4) 감정 비교사례의 객관성에도 심각한 문제가 있습니다.

이 사건 감정에서는 이 사건 건물에 위치한 임대사례 4건이 비교사례로 활용되었습니다. 그런데 임대인이 해당 건물의 다수 호수를 소유하고 있고, 다른 임차인들에게도 일방적으로 무리한 임료 인상을 요구하여 수용하게 한 경위가 있었습니다. 임대인 주도의 인상 요구로 형성된 주변 시세를 그대로 감정의 비교사례로 삼는 것은 객관성을 결여한다는 점을 지적하였습니다.

5) 최초 계약의 '5% 이하 인상' 특약은 반드시 존중되어야 합니다.

원고와 피고는 2021년 최초 임대차계약 체결 시 "임대차 재계약 시 임대인은 임대료를 5% 이하로 인상한다"는 특약을 명확히 약정하였습니다. 이는 장래 발생할 수 있는 경제사정의 변동 위험을 당사자 간의 합의로 배분하고, 임차인의 안정적인 영업활동을 보장하고자 한 명백한 의사의 합치입니다. 피고는 이 특약의 한도를 초과하는 10% 인상에도 이미 합의해 주었음에도 불구하고, 그로부터 1년도 채 지나지 않아 다시 20% 인상을 요구하는 것은 당사자 간 사적 자치로 이루어진 위험 배분의 약정 취지를 정면으로 무시하는 처사라고 강력히 주장하였습니다.