의뢰인(원고, 항소인)은 서울 강남구 신사동 이른바 '청담상권' 에 위치한 건물(지하 1층 및 지상 1층, 합계 224.9㎡)의 소유자이자 임대인입니다.

의뢰인은 2022년 2월, 피고(의류 판매업체)와 임대차보증금 1억 5,000만 원, 월 차임 1,000만 원(부가세 별도), 임대차기간 2022. 6. 3.부터 2024. 6. 2.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이 계약은 코로나19 사태로 상권이 극도로 위축되었던 시기에, 시세 대비 현저히 낮은 조건으로 체결된 것이었습니다. 의뢰인은 당시 피고에게 "코로나 상황이 회복되면 시세에 맞춰 차임을 올리겠다"는 의사를 분명히 밝힌 바 있었습니다.

이후 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었고, 이 과정에서 월 차임이 100만 원 증액되어 1,100만 원(부가세 별도)으로 조건이 변경되었습니다. 그러나 이는 폭발적으로 회복 중인 청담상권의 시세와 비교할 때 여전히 현저히 낮은 수준이었습니다.

의뢰인은 2024년 말부터 피고에게 적정 차임 수준으로의 증액을 요구하기 시작했고, 감정평가사사무소의 간략 감정을 통해 적정 월 차임이 약 2,900만 원 수준임을 확인하였습니다. 이에 2025. 2. 27. 내용증명을 통해 2025. 6. 3.부터 보증금 3억 원, 월 차임 2,500만 원(부가세 별도)으로의 증액을 공식 청구하였습니다. 그러나 피고는 "주변 시세에 비해 현저히 높다"며 단호히 거절하였고, 오히려 상가임대차법에 따른 갱신요구권을 행사하여 종전 조건 그대로의 계약 갱신을 주장하였습니다.

이에 의뢰인은 차임증액 청구의 소를 제기하였습니다.

1심(서울중앙지방법원)의 판단: 법원은 소송 중 감정촉탁을 실시하였고, 감정인 이경훈은 이 사건 부동산의 적정 월 차임을 2,008만 원(부가세 별도) 으로 감정하였습니다. 그러나 1심 재판부는 원고의 차임증액 청구에 상가임대차법 제11조를 적용하면서, "월 차임이 증액된 지 불과 1년 만에 기존 차임으로 당사자를 구속하는 것이 현저히 부당한 경우에 해당한다고 인정하기 부족하다"는 이유로 원고의 청구를 전부 기각하였습니다. 감정 비용까지 원고가 부담하게 되는 뼈아픈 결과였습니다.

의뢰인은 1심 패소 직후 저희 법률사무소 명건에 항소를 의뢰하셨습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

첫째, 1심이 잘못된 법률(상가임대차법 제11조)을 적용한 것이 아닌가?

둘째, 경제사정 변동으로 기존 차임이 현저히 부당한 수준에 이르렀음을 입증할 수 있는가?

가. 적용 법률 오류의 지적(상가임대차법 제11조 배제, 민법 제628조 적용)

저희는 항소이유서에서 원심이 잘못된 법령을 적용하였음을 가장 먼저 지적하였습니다.

상가임대차법은 일정 금액 이상의 고액 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 이 사건 임대차계약의 환산보증금은 12억 5,000만 원[= 1억 5,000만 원 + (1,100만 원 × 100)]으로, 서울특별시 기준인 9억 원을 크게 초과합니다. 상가임대차법 제2조 제1항 단서 및 제3항에 따르면, 이러한 고액 임대차에는 일부 조항만 예외적으로 적용될 뿐이고, 차임증액 한도(5%)와 1년 내 증액 금지를 규정한 제11조는 명백히 적용 대상에서 제외됩니다.

따라서 이 사건에 적용되어야 할 법률은 상가임대차법 제11조가 아닌 민법 제628조입니다. 원고 측은 소장에서부터 "민법 제628조에 따른 차임증액청구"임을 명시하였고, 1심 변론기일에서도 이 점을 진술하였음에도 불구하고, 원심은 적용 불가한 상가임대차법 제11조를 적용하여 '증액 후 1년 이내 증액 금지'라는 잘못된 기준으로 원고의 청구를 배척하였습니다.

저희는 이 점이 판결에 영향을 미친 법리오해임을 항소이유서에서 체계적으로 논증하였습니다.

나. 경제사정의 현저한 변동(복합적 근거의 제시)

민법 제628조에 따른 차임증감 청구권은 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 인정됩니다. 저희는 다음의 복합적 사정을 구체적 증거와 함께 제시하였습니다.

1) 코로나19 종식 이후 청담상권의 폭발적 회복: 계약 체결 시점인 2022년 초는 코로나19 여파로 상권이 극도로 위축되어 있던 시기였습니다. 이후 사회적 거리두기가 해제되고 일상이 회복되면서, 명품 브랜드 및 유명 편집샵의 연이은 입점으로 청담상권의 가치가 폭발적으로 상승하였습니다. 

2) 토지 개별공시지가의 상승: 이 사건 건물이 위치한 토지의 개별공시지가(원/㎡)가 2023. 1. 1. 기준 15,450,000원 → 2024. 1. 1. 기준 15,710,000원 → 2025. 1. 1. 기준 16,450,000원으로 지속 상승하였습니다. 

3) 소비자물가지수의 상승: 2020년 대비 소비자물가 총지수가 2022년 107.7에서 2025년 11월 117.2까지 급격히 상승하였습니다. 

4) 법원 감정결과: 1심에서 법원이 선임한 공인 감정인은 이 사건 부동산의 2025. 10. 15. 기준 적정 월 차임을 2,008만 원(부가세 별도)으로 평가하였습니다. 이는 현행 약정 차임 1,100만 원 대비 약 82.5% 증액된 금액으로, 기존 차임이 더 이상 현실을 반영하지 못하고 있음을 보여주는 가장 강력하고 객관적인 증거였습니다.

1심이 이러한 감정 결과와 증거들을 구체적인 배척 근거도 제시하지 않고 막연히 배척한 것은 채증법칙 위반에 따른 사실오인에 해당한다고 강력히 주장하였습니다.

다. 피고 측 반론에 대한 선제적 대응

피고 측은 항소심에서도 ① 지하 1층 사용 제한, ② 초기 계약 시점은 코로나 위기가 지나간 시점이어서 당시 차임이 현저히 낮지 않았음, ③ 감정인의 비교사례 선정이 부적절함 등을 거듭 주장하였습니다.

저희는 이에 대하여 ① 지하 1층의 구조는 계약 체결 당시 피고가 직접 확인하고 동의한 사항이고 법적·물리적 사용 제한은 존재하지 않는다는 점, ② 2022년 초 시점의 상권 침체 여파가 여전히 상업용 부동산 시장에 반영되어 있었다는 점, ③ 감정인이 가로조건·접근조건·면적 격차율 등 보정을 통해 합리적으로 비교사례를 선정하였고 경험칙에 반하는 현저한 잘못이 없다는 점을 조목조목 반박하였습니다.