의뢰인(이하‘임차인’)은 서울 소재 상가 건물에서 낙지 전문 음식점을 운영해 온 분입니다. 2015년 10월 처음 임대차계약을 체결한 이후, 묵시적 갱신과 재계약을 반복하며 약 10년에 걸쳐 해당 상가에서 영업을 이어왔습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 보장하는 10년의 갱신요구권을 모두 행사한 상황이었습니다.

의뢰인은 마지막 계약(임대차기간 2025. 10. 1. ~ 2026. 9. 30.)이 종료되면 더 이상 갱신을 요구할 수 없다는 사실을 알고, 2026년 1월부터 신규 임차인을 물색하기 시작했습니다. 그리고 같은 달 임대인에게 문자메시지를 보내 “새로운 임차인을 구하여 정상적인 절차에 따라 양도하는 방안을 검토하고 싶다”는 뜻을 전달했습니다.

그러나 임대인의 답변은 냉담했습니다.

“지난해 갱신계약 시 이번 계약이 최종 계약임을 명확하게 확약한 바 있습니다. 현 시점에서 임차인 변경 시 향후 10년간 영업기간을 보장해야 하는 만큼, 사장님의 제안을 안타깝지만 수용할 수가 없습니다.”

임대인은 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 사전에 거절하는 의사를 명확히 밝힌 것입니다.

이후 의뢰인은 계약 만료일이 가까워지자 다시 한번 임대인을 설득하려 2026년 5월 전화를 걸었습니다. “매장에 관심을 보이는 사람도 있고, 양도·양수를 하려고 한다”는 뜻을 전달했지만, 임대인은 이번에도 “사장님이 퇴거하시면 제가 할 거예요”라며 임차인이 나가면 스스로 영업하겠다는 입장을 재차 확인시켜 주었습니다.

이렇게 되면 의뢰인이 아무리 좋은 신규 임차인 후보를 데려와도 임대인이 계약을 맺어주지 않을 것이 명백했고, 10년 가까이 쌓아온 권리금 전부를 허공에 날릴 상황에 처하게 된 것입니다.

의뢰인의 상황을 면밀히 검토한 결과, 이 사건의 핵심 쟁점은 “임대인이 신규 임차인과의 계약 거절 의사를 사전에 확정적으로 표명한 것이 상가건물 임대차보호법이 금지하는 권리금 회수 방해행위에 해당하는가” 였습니다.

1) 권리금 회수기회 보호 — 임대인의 법적 의무

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은, 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선하는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 명시하고 있습니다. 이를 위반하면 같은 조 제3항에 따라 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 생깁니다.

이 조항의 취지는 임차인이 임대차 초기에 투자한 비용 회수에 그치지 않고, 오랜 영업을 통해 유·무형으로 형성한 재산적 가치(단골, 인테리어, 영업 노하우, 입지 가치 등)를 ‘권리금’의 형태로 환수할 수 있도록 최대한 보장하는 데 있습니다.

2) “신규 임차인을 데려와도 계약하지 않겠다”는 사전 거절은 그 자체로 위법

같은 법 제10조의4 제1항 제4호는 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 권리금 회수 방해의 한 유형으로 규정하고 있습니다.

대법원은 이와 관련하여, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인이 주선되더라도 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우에는, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 이미 권리금 회수 방해가 성립한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2019다241165, 241172 판결 등).

이 사건에서 임대인은 문자메시지와 전화통화 두 차례에 걸쳐 “신규 임차인을 받을 수 없다”, “퇴거 후 내가 직접 하겠다”는 의사를 거듭 확인해 주었습니다. 임차인이 신규 임차인 후보를 데려올 필요조차 없이, 임대인의 사전 거절 의사 표시만으로도 손해배상청구권이 발생하는 상황이었습니다.

3) 소 제기 및 증거 확보

저희는 임대인의 문자메시지와 전화 녹취록을 핵심 증거로 확보한 뒤, 2026년 6월 5일 서울북부지방법원에 임대인을 상대로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 소송(청구금액 5,000만 원)을 제기하였습니다. 아울러 실제 권리금 규모를 객관적으로 산정하기 위한 감정 신청도 함께 진행하였습니다. 임대차 만료가 2026년 9월로 예정되어 있어 감정절차의 신속한 진행도 함께 촉구하였습니다.소장을 받아 든 임대인은 권리금 회수 방해행위의 법적 책임을 인지하게 되었고, 소 제기 후 불과 3주 만인 2026년 6월 26일, 임대인은 태도를 바꿔 신규 임차인 주선을 허락하는 조건을 제시해 왔습니다.

소장을 받아 든 임대인은 권리금 회수 방해행위의 법적 책임을 인지하게 되었고, 소 제기 후 불과 3주 만인 2026년 6월 26일, 임대인은 태도를 바꿔 신규 임차인 주선을 허락하는 조건을 제시해 왔습니다.

임대인이 제시한 주요 조건은 신규 임차인에게 법정 임대기간(10년)을 보장하고, 권리금 소송을 즉각 취하하는 것이었습니다. 결국 의뢰인은 원만하게 소를 취하하고, 오랫동안 관심을 보여 왔던 신규 임차인을 주선하여 권리금을 온전히 회수하는 결과를 얻어냈습니다.

이번 사건은 재판부의 판단을 기다릴 필요도 없이, 소장 한 장이 임대인의 확고하던 거절 의사를 바꾸어 놓은 것입니다. 법이 보장하는 권리를 법대로 행사했을 때 어떤 결과가 나올 수 있는지를 잘 보여주는 사례입니다.