의뢰인은 2021년 12월, 서울 서초구 소재 상가 건물(전용면적 약 60㎡)에서 빨래방 영업을 시작하기 위해 임대인과 임대차계약을 체결하였습니다. 계약 조건은 보증금 5,000만 원, 월 차임 250만 원(부가세 별도), 월 관리비 422,000원(부가세 별도), 임대차기간 2021. 12. 29.부터 2023. 12. 28.까지였습니다.

계약서 제3조와 제4조에는 "임대인과 임차인은 매년 보증금과 월 임대료, 관리비를 협의하여 인상하기로 하며, 인상률은 5% 이내 범위에서 상승률을 적용하기로 한다”는 조항이 포함되어 있었습니다.

그런데 임대인은 임대차 기간이 1년 경과하자, 2022년 11월 임차인의 동의 없이 일방적으로 차임 인상을 통보하기 시작하였습니다. 그 이후에도 2022. 12. 13., 2023. 12. 26., 2025. 3. 7. 등 수차례에 걸쳐 차임 및 관리비를 인상하겠다는 통지를 계속하였습니다. 의뢰인이 인상분 지급을 거절하자, 임대인은 마침내 소송을 제기하여 2022년 12월부터 2026년 4월까지의 미납 차임 및 관리비 합계 약 1,201만 원과 연 19%의 연체료를 청구하기에 이르렀습니다.

임대인은 특히 법원에 임료 감정 신청까지 하여 감정인으로부터 적정 월 임대료가 3,272,000원~3,407,000원에 달한다는 감정 결과를 받아내고, 이를 근거로 자신의 증액 청구가 정당하다고 강하게 주장하였습니다. 이처럼 전문 감정기관의 감정 결과까지 등장한 상황에서 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

① 상가임대차법 제11조의 차임증감청구권 행사 요건이 충족되었는가?

② 계약서상‘협의’조항에도 불구하고 임대인의 일방적 관리비 인상 통보가 효력을 가지는가?

피고(의뢰인)의 소송대리인으로서 저희는 원고의 청구가 근본적으로 부당함을 다음과 같은 논리로 적극 주장했습니다.

1) 차임증감청구권은‘경제사정의 변동'이 있어야만 행사 가능

상가임대차법 제11조 제1항은 "차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우”에만 차임증감청구권을 인정하고 있습니다. 이 조항은 단순히 임대인이 원한다고 해서 일방적으로 차임을 올릴 수 있게 하는 것이 아니라, 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 현재의 차임이 현저히 부당해진 경우에 한하여 비로소 행사할 수 있는 권리입니다.

저희는 이 사건에서 임대인이 차임증액청구권을 행사할 만한 객관적인 경제사정의 변동이 존재하지 않는다는 점을 집중적으로 주장하였습니다. 임대인이 내세운 인상 이유는 단순히 "임대차 기간이 1년 지났다”는 것에 불과하였고, 조세·공과금 증가나 주변 시세의 급격한 상승 등 법이 요구하는 구체적인 사정 변동을 임대인은 전혀 입증하지 못하였습니다.

2) 감정 결과를 역으로 활용한 반박 전략

임대인은 적정 임료가 월 3,272,000원에 달한다는 감정 결과를 근거로 자신의 인상 청구가 정당하다고 주장하였습니다. 그러나 저희는 이 감정 결과를 오히려 피고에게 유리한 근거로 활용하였습니다.

감정인이 산정한‘실질임료'는 월 차임과 관리비를 합산한 금액입니다. 감정인이 인정한 실질임료(2022년 기준 월 3,287,000원) 대비, 의뢰인이 실제 납부한 월 차임과 관리비의 합계(2,500,000원 + 422,000원 = 2,922,000원)는 이미 약 88.76%에 달하는 수준이었습니다. 이는 최초 계약 시 차임이 시세 대비 현저히 저렴하게 책정된 것이 아님을 의미하며, 나아가 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동에 의해 기존 차임이‘현저히 부당해졌다'고 볼 수도 없음을 방증하는 것이었습니다. 또한 감정 결과에 따르더라도 2021년 12월부터 2023년 말까지 임대료 지수는 오히려 소폭 하락하는 추세를 보이고 있었는바, 이 기간 동안 경제사정의 변동을 이유로 차임을 인상할 근거가 없다는 점도 적극 강조하였습니다.

3) 관리비 인상 조항은‘협의’를 전제로 한 것 — 일방적 통보는 무효

계약서 제4조는 관리비 인상 시 임대인과 임차인이‘협의하여' 인상하기로 명시하고 있습니다. 저희는 이‘협의' 문구에 주목하였습니다. 임대인은 관리비 인상 시 구체적인 항목별 증가 이유를 설명하거나 임차인과 실질적인 협의를 거친 사실이 없었고, 단순히 일방적으로 인상 금액을 통보하는 데 그쳤습니다. 이는 계약서가 요구하는‘성실한 협의' 절차를 전혀 이행하지 않은 것으로서, 임대인의 일방적 통보만으로 관리비 인상의 효력이 발생하지 않는다고 주장하였습니다.

4) 인상 청구 자체가 부적법하므로 연체료 청구도 함께 기각되어야 함

임대인이 청구한 연체료는 증액된 차임·관리비를‘미납 연체액'으로 보는 것을 전제로 하고 있습니다. 그러나 증액 자체가 법적으로 효력이 없다면, 증액분에 대한 연체액 및 연체료도 존재하지 않는다는 논리적 귀결을 분명히 하였습니다.