의뢰인(임대인)은 2019년경 상대방(교회)과 상가 건물 1층에 대한 임대차계약을 체결하였습니다. 당시 작성된 계약서는 ‘상가 월세 계약서’라는 명칭을 사용했고, 특약사항으로 “기타사항은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에 따르기로 한다”는 문구가 포함되었습니다.

이후 계약은 두 차례 갱신되었고, 마지막 계약 기간은 2024년 11월 30일에 만료되었습니다. 계약기간 만료 후에도 상대방이 계속 건물을 사용하자, 의뢰인은 2025년 5월경 문자메시지를 통해 계약 해지를 통보하였습니다.

그러나 상대방은 본인들이 상가임대차법의 적용을 받는다며 계약갱신요구권을 주장하고, 수천만 원의 시설비(필요비·유익비)를 상환해 줄 때까지 나갈 수 없다며 인도를 거부하였습니다.

이에 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아와 상대방을 상대로 한 건물인도 소송을 의뢰하였습니다.

핵심 쟁점: ① 이 사건 임대차계약이 상가임대차법의 적용을 받는지, 아니면 민법의 적용을 받는지 여부 ② 임차인의 필요비·유익비 상환청구권 주장의 타당성

저희 법률사무소 명건은 이 사건의 승소를 위해 다음과 같은 핵심 주장을 펼쳤습니다.

1) 교회는 상가임대차법이 적용되지 않습니다.

교회는 '영리 목적'의 영업용 건물이 아니므로 상가임대차법이 적용되지 않습니다. 상가임대차법 제2조 제1항은 ‘사업자등록의 대상이 되는 건물’로서 ‘영리를 목적으로 하는 영업용’으로 사용하는 임대차에 적용됩니다.

대법원 판례(2009다40967 판결 등) 역시 상가임대차법 적용 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도에 비추어 실질적으로 판단해야 한다고 판시하고 있습니다.

상대방은 고유번호증을 발급받은 비영리법인인 ‘교회’로서, 해당 건물에서 종교 활동이라는 비영리 활동을 영위할 뿐 영리 목적의 영업활동을 하지 않았습니다. 따라서 계약서의 명칭이나 특약사항에 ‘상가임대차법’이 언급되어 있더라도, 법률이 정한 적용 요건을 갖추지 못한 이상 이 사건 임대차계약에는 민법이 적용되어야 함을 강력히 주장했습니다.

2) 민법에 따라 임대차계약은 적법하게 해지되었습니다.

이 사건 계약은 기간 만료 후 상대방이 계속 사용하고 의뢰인이 즉시 이의를 제기하지 않아 민법 제639조에 따라 묵시적으로 갱신되었습니다. 기간의 정함이 없는 묵시적 갱신 계약은 민법 제635조에 따라 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있으며, 임대인의 해지 통고는 6개월이 지나면 효력이 발생합니다.

의뢰인이 2025년 5월 17일에 보낸 해지 통보 문자메시지는 적법한 의사표시이며, 그로부터 6개월이 경과한 2025년 11월 17일에 계약은 최종적으로 종료되었음을 명확히 하였습니다.

3)‘원상회복’특약에 따라 필요비·유익비 상환 의무가 없습니다.

상대방은 약 4,300만 원의 시설비를 지출했다며 유익비 상환을 주장했으나, 임대차계약서 제5조에는 “임대차계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다”는 특약이 명시되어 있었습니다.

판례에 따르면 이러한 원상회복 약정은 임차인이 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 해석됩니다. 따라서 상대방의 유익비 상환 주장은 이유 없으며, 이를 근거로 한 유치권 주장 역시 성립할 수 없음을 논리적으로 반박하였습니다.