의뢰인은 2008년부터 수원시 팔달구의 한 상가에서 학원을 운영해왔습니다. 17년이라는 긴 시간 동안 수많은 수강생을 배출하며 지역 내에서 인지도를 쌓았고, 그 과정에서 상당한 시설 투자와 노력을 기울였습니다.

평화롭게 학원을 운영하던 중, 2025년 6월 건물이 새로운 주인 3인에게 매각되었습니다. 그리고 얼마 지나지 않은 2025년 8월, 새 임대인들은 의뢰인에게 "건물 전체를 직접 사용할 계획이니, 2025년 12월 31일 계약이 만료되면 학원을 비워달라”고 통보했습니다.

17년간 일궈온 삶의 터전을 하루아침에 잃게 된 의뢰인은 막막했습니다. 특히 그동안 쌓아온 영업적 가치, 즉 ‘권리금'을 어떻게 회수해야 할지 전혀 길이 보이지 않았습니다. 의뢰인이 신규 임차인을 구해 권리금을 회수하고 싶다는 의사를 비쳤지만, 임대인들은 "세입자를 들일 생각이 전혀 없다. 1도 없다”며 단호하게 거절했습니다. 결국 의뢰인은 법률사무소 명건을 찾아주셨습니다.

임대인의 ‘직접 사용'은 권리금 회수 방해의 정당한 사유가 될 수 있는가?

저희는 의뢰인과의 상담 및 증거자료(대화 녹취록 등) 검토를 통해 임대인의 행위가 상가건물 임대차보호법(이하‘상가임대차법') 제10조의4가 금지하는 ‘권리금 회수기회 방해 행위'에 해당한다고 판단하고, 임대인들을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

가. 임대인 측의 주장: "요양원 직접 운영은 비영리 목적, 정당한 사유다"

소송이 시작되자, 임대인들은 다음과 같이 주장하며 책임을 회피하려 했습니다.

정당한 사유 존재: 이 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않고, ‘요양원'을 직접 운영할 계획이다. 이는 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유에 해당하므로 권리금 보호 의무가 없다.

권리금 가치 없음 (예비적 주장): 설령 책임이 있더라도, 17년간 영업하며 초기 투자비용은 다 회수했을 것이고, 교육업의 가치는 임차인 개인 역량에 따른 것이므로 양도할 권리금이 거의 없다.

나. 법률사무소 명건의 반박: 법과 판례에 근거한 치밀한 대응

저희는 피고들의 주장이 법리적으로 타당하지 않음을 다음과 같이 조목조목 반박했습니다.

1) ‘직접 사용'은 전형적인 권리금 회수 방해 행위

대법원 판례(2018다284226)에 따르면, 임대인이 직접 사용하겠다는 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절하는 것은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 명백한 위법 행위입니다. 임대인의 개인적인 사용 계획은 법에서 정한 ‘정당한 사유'가 될 수 없습니다.

2) ‘1년 6개월 이상 비영리 사용' 주장의 허점 (결정적 반박)

임대인들이 내세운 ‘요양원 운영' 계획은 상가임대차법상 예외 사유가 될 수 없었습니다.

첫째, 사전 고지 의무 위반: 대법원 판례(2019다285257)는 임대인이 ‘1년 6개월 이상 비영리 사용'을 이유로 계약을 거절하려면, 거절할 당시에 임차인에게 그 구체적인 사유를 밝혔어야 한다고 판시합니다. 그러나 임대인들은 의뢰인에게 처음 거절 의사를 밝힐 때 단순히 ‘직접 사용하겠다'고만 했을 뿐, ‘요양원'이나 ‘비영리 목적'에 대해서는 전혀 언급하지 않았습니다. 이 주장은 소송이 제기된 후에야 처음 나온 변명이었습니다.

둘째, ‘요양원'은 영리 활동: 요양원 운영은 서비스 제공의 대가로 수익을 얻는 구조를 가지므로, 공익적 성격이 있더라도 본질적으로 ‘영리 목적'의 영업 활동에 해당합니다. 따라서 임대인들의 주장은 사실과도 다릅니다.

3) 17년 영업 가치에 대한 반증

오히려 17년간 한 자리에서 안정적으로 학원을 운영해 온 사실은 그 자체로 상당한 유·무형의 재산적 가치(권리금)가 축적되었음을 증명하는 것입니다. 장소의 인지도, 고정 수강생, 행정적 인허가 등은 명백히 양도 가능한 재산적 가치에 해당함을 강력히 주장했습니다.

저희가 제출한 소장과 준비서면을 통해, 임대인들은 자신들의 주장이 대법원 판례에 명백히 위배되며 승소 가능성이 희박하다는 사실을 깨닫게 되었습니다.

결국, 재판이 본격적으로 진행되던 중 임대인 측에서 먼저 합의를 제안해왔고, 의뢰인은 다음과 같은 최상의 조건으로 분쟁을 마무리할 수 있었습니다.

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임대인은 임차인(의뢰인)에게 권리금 명목으로 1억 원을 지급한다.

임차인(의뢰인)은 상가 원상복구 의무를 면제받는다.

원고(의뢰인)는 소를 취하한다.

4. 결론 및 시사점

이번 사건은 임대인의 부당한 요구에 대해 임차인이 법적으로 어떻게 자신의 권리를 지켜낼 수 있는지를 명확히 보여준 사례입니다.

만약 "건물주가 직접 쓴다는데 어쩔 수 없지”라며 권리금을 포기했다면, 의뢰인은 17년간 쌓아온 소중한 재산적 가치를 한 푼도 보상받지 못하고 막대한 비용을 들여 원상복구까지 해야 했을 것입니다.

임대인이 ‘직접 사용'을 통보하며 퇴거를 요구하더라도 절대 권리금을 포기해서는 안 됩니다. 이는 법에서 허용하는 정당한 갱신 거절 사유나 권리금 미지급 사유가 아닙니다. 본 사건처럼, 법과 판례를 정확히 알고 논리적으로 대응한다면 소중한 권리를 충분히 지켜낼 수 있습니다. 상가 임대차 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면, 주저하지 말고 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.