가. 사건의 배경

의뢰인은 동대문종합시장에서 점포를 운영하던 성실한 상인이었습니다. 의뢰인은 기존 임차인으로부터 점포를 다시 임차하는‘전대차' 계약을 통해 사업을 영위하고 있었습니다. 그런데 어느 날 갑자기 건물 소유주인 임대인(원고)으로부터 "임대차 계약이 종료되었고, 당신은 허락받지 않은 불법 점유자이니 가게를 비우라”는 취지의 건물인도 청구 소송을 당하게 되었습니다.

나. 원고(임대인)의 주장

원고 측은 소장을 통해, 기존 임차인과의 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었음을 주장했습니다. 또한, 의뢰인은 임대인의 동의 없이 점포를 사용하고 있는‘무단 전차인'이므로 해당 점포를 점유할 법적 권리가 없다고 주장하며, 즉각적인 퇴거를 요구했습니다. 법률적으로 임대인의 동의 없는 전대차는 계약 해지 사유가 될 수 있기에 의뢰인에게는 매우 불리한 상황이었습니다.

가. 본 사건의 핵심 쟁점

본 사건의 핵심 쟁점은‘의뢰인의 점유가 과연 임대인의 동의 없는 불법적인 무단 점유에 해당하는지' 여부였습니다. 만약 법원이 이를 무단 점유로 판단한다면, 의뢰인은 오랜 기간 운영해 온 사업장을 잃고 막대한 손해를 입은 채 퇴거해야 할 절체절명의 위기였습니다.

나. 의뢰인의 법적 지위

원고 측은 임대차 기간 만료에 따른 계약 해지를 주장하며, 기간의 정함이 없는 임대차의 경우 언제든지 해지 통고를 할 수 있다는 법리를 근거로 들었습니다. 이러한 주장이 받아들여질 경우, 전차인인 의뢰인의 지위는 더욱 불안정해질 수밖에 없었습니다. 의뢰인은 임대인과 직접적인 계약 관계가 없었기에, 기존 임차인과 임대인 사이의 계약이 종료되면 법적으로 대항할 권리가 매우 취약했기 때문입니다.

저희 법률사무소 명건은 의뢰인이 사실상 퇴거할 수밖에 없는 불리한 상황이었지만, 포기하지 않고 적극적인 항변을 통해 상황을 반전시키고자 했습니다.

가. 법적 방어 전략:‘묵시적 동의' 및‘배신적 행위' 부존재 주장

저희는 준비서면을 통해 의뢰인의 점유가 불법이 아니라는 점을 강력하게 주장했습니다.

1) 임대인의‘묵시적 동의' 주장

놀랍게도 원고가 기존 임차인에게 보낸 내용증명에는 "임대인은 임차인인 귀하들이 전차인을 책임지는 것을 전제로 묵시적으로 전대차 계약을 승인했습니다.”라는 문구가 포함되어 있었습니다. 저희는 이 부분을 집중적으로 파고들어, 임대인 스스로 전대차의 존재를 인지하고 용인해왔다는 점, 즉‘묵시적 동의'가 있었음을 법원에 명확히 밝혔습니다.

2)‘배신적 행위'에 해당하지 않음을 주장

설령 명시적 동의가 없었더라도, 임대차 계약 해지가 가능하려면 해당 전대차가‘임대인에 대한 배신적 행위'라고 볼 수 있을 정도여야 합니다. 저희는 다음과 같은 사정들을 들어 의뢰인의 점유가 배신적 행위에 해당하지 않음을 주장했습니다.

(1) 의뢰인은 수년간 해당 점포에서 성실히 영업하며 차임을 단 한 번도 연체하지 않았습니다.

(2) 동대문종합시장 내에서 전대차가 관행적으로 이루어져 왔습니다.

(3) 임대인은 의뢰인의 점유 사실을 장기간 알고 있었음에도 아무런 이의를 제기하지 않았습니다.

이러한 주장을 통해 저희는 임대인에게 어떠한 실질적 손해도 발생하지 않았으며, 신뢰 관계를 파괴할 만한‘특별한 사정'이 없으므로 임대인의 해지권 행사가 부당함을 강조했습니다.

나. 적극적 해결 방안 제시: 새로운 임대차계약 체결 제안

단순히 법적으로 방어하는 것을 넘어, 저희는 이 분쟁을 근본적으로 해결하고 의뢰인이 안정적으로 영업을 계속할 수 있는 현실적인 방안을 모색했습니다. 재판 과정에서 저희는 원고 측에‘의뢰인이 원고와 직접 새로운 임대차계약을 체결하는 것'을 제안했습니다. 이는 임대인에게는 안정적인 임대 수익을 보장하고, 의뢰인에게는 합법적인 점유 권원을 확보하게 하는 상호‘윈윈(Win-Win)' 전략이었습니다.