의뢰인(채권자)은 서울 강남구 소재 상가 건물의 소유자로서, 2025년 9월 한 법인(채무자)과 건물 일부(15층)에 대해 임대차 기간 3개월(2025. 9. 17.  2025. 12. 16.), 월 차임 2,500만 원의 단기 임대차 계약을 체결했습니다.

당시 양측은 임대차계약서에 다음과 같은 특약사항을 명시적으로 합의하였습니다.

**제2항: 본 계약은 ... 단기 임대차계약이며... 제4항: 본 계약은 일시사용 목적에 대해 합의한 단기 임대차계약으로, 임차인은 상가건물 임대차보호법의 적용을 받지 않는 계약임을 인지하고 이에 동의한다.

그러나 임차인은 계약 기간 중 임대인의 허락 없이 계약 목적물에 포함되지 않은 지하 1층까지 무단으로 점유하여 사용하였고, 설상가상으로 계약 만료일이 다가오자 상가임대차보호법상의 권리를 주장하며 건물 인도를 거부하는 태도를 보였습니다. 의뢰인은 계약 만료 전 내용증명을 통해 적법하게 갱신 거절을 통보했음에도, 임차인이 막무가내로 버티면서 거액의 월세 수익 손실은 물론 새로운 임차인을 구하지 못하는 이중고를 겪을 위기에서 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

본 사건의 핵심 쟁점은 ‘이 사건 3개월 단기 임대차계약이 상가임대차보호법의 적용을 받는가'였습니다. 임차인은 동법상의 계약갱신요구권 등을 주장하며 점유를 정당화하려 했고, 저희는 이를 정면으로 반박하는 전략을 세웠습니다.

저희는 수개월이 소요될 수 있는 본안소송(건물인도 청구)에 앞서, 신속하게 점유를 확보하고 상대방을 압박할 수 있는‘부동산점유이전금지가처분'을 신청했습니다. 가처분 신청서에서 저희는 다음과 같은 논리로 재판부를 설득했습니다.

가. 이 사건 임대차계약은‘일시사용을 위한 임대차'로 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.

상가임대차보호법 제16조는 "이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”라고 규정하고 있습니다. 저희는 이 법 조항을 근거로, 이 사건 계약이 바로 그‘일시사용을 위한 임대차'에 해당함을 강력하게 주장했습니다.

그 근거로, ① 3개월이라는 짧은 임대차 기간, ② 계약서 특약사항에‘일시사용 목적', ‘단기 임대차', ‘상가임대차보호법 미적용 동의' 등 당사자 간의 명백한 합의가 존재한다는 점을 구체적인 증거와 함께 제시했습니다.

따라서 임차인은 상가임대차보호법상의 계약갱신요구권(법 제10조)을 원천적으로 주장할 수 없으며, 계약은 기간 만료로 명백히 종료되었음을 분명히 했습니다.

나. 명백한 피보전권리 및 보전의 필요성

위와 같이 상가임대차보호법이 적용되지 않으므로, 의뢰인이 계약 만료 전 발송한 갱신 거절 통지에 따라 이 사건 임대차계약은 2025년 12월 16일 자로 확정적으로 종료되었습니다. 따라서 의뢰인은 계약 종료에 따라 임차인에게 부동산의 인도를 구할 명백한 권리(피보전권리)를 가집니다.

또한, 만약 소송 중 임차인이 악의적으로 점유를 제3자에게 이전할 경우, 의뢰인은 승소 판결을 받더라도 집행이 불가능해져 또다시 새로운 소송을 제기해야 하는 막대한 피해를 입게 되므로, 이를 방지하기 위한‘보전의 필요성'이 시급함을 역설했습니다.