의뢰인인 원고들은 서울 성동구 성수동, 이른바 '힙플레이스' 상권의 중심에 위치한 상가 건물의 공동소유주(임대인)입니다. 2019년 임차인과 임대차계약을 체결하였으나, 계약 체결 이후 성수동 일대 상권이 폭발적으로 성장하면서 주변 시세가 급등하였습니다.

기존 월 차임은 2,000만 원이었으나, 감정평가 결과 적정 월 차임은 7,700만 원에 달하는 것으로 나타났습니다. 약 3.85배에 달하는 시세 차이로 인해 임대인으로서는 막대한 손실이 발생하는 상황이었습니다.

문제는 임차인과 전차인이 상가임대차법상 계약갱신요구권을 행사하여 차임 증액 없이 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신시키고자 한다는 것이었습니다. 즉, 임대인에게는 임차인을 일방적으로 퇴거시킬 법적 권리가 없었고, 임차인은 현저히 낮은 차임으로 계속해서 건물을 사용하고자 했습니다. 이에 원고들은 적정 시세에 맞게 차임을 증액하거나, 소송을 통해 임차인의 퇴거를 유도할 목적으로 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

본 사건의 핵심 쟁점은 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에서, 주변 시세의 급격한 변동을 근거로 차임을 대폭 증액할 수 있는지 여부였습니다. 저희 법률사무소 명건은 임대인의 권리를 지키기 위해 다음과 같은 전략적인 소송을 설계하고 실행했습니다.

가. 차임증액 청구 소송 제기

저희는 임차인과 전차인을 공동 피고로 하여 '차임증액 청구의 소'를 제기하였습니다. 소장에서 저희는 다음과 같은 점을 집중적으로 주장했습니다.

1) 상가임대차법상 차임 증액 상한(5%) 미적용 주장

본 임대차계약은 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 서울시 기준인 9억 원을 초과하는 ‘고액 임대차’에 해당합니다. 따라서 상가임대차법 제11조의 차임 증액 5% 상한 규정이 적용되지 않으므로, 당사자는 상가임대차법 제10조의2 및 민법 제628조에 따라 경제사정의 변동을 근거로 차임 증감을 자유롭게 청구할 수 있음을 명확히 했습니다.

2) 차임 증액의 정당성을 뒷받침하는 객관적 근거 제시

단순히 시세가 올랐다는 주장만으로는 부족합니다. 저희는 재판부를 설득하기 위해 다음과 같은 구체적이고 객관적인 자료를 제출했습니다.

공신력 있는 감정평가서: 소송 전 전문 감정평가법인에 의뢰하여 받은 감정평가서를 핵심 증거로 제출했습니다. 평가서에는 이 사건 부동산의 적정 월 차임이 기존 2,000만 원이 아닌 7,700만 원에 달한다는 점과 그 산출 근거가 명시되어 있었습니다.

성수동 상권의 폭발적 성장: 계약 체결 당시인 2019년과 현재를 비교하며, 국내외 유명 브랜드의 플래그십 스토어와 고급 레스토랑 등이 밀집한 대한민국 최고 상권으로 부상한 사실을 구체적으로 적시했습니다. 이는 계약 당시에 예견할 수 없었던 '현저한 사정변경'에 해당함을 강조했습니다.

제반 경제사정의 변동: 누적된 물가상승률, 건물의 노후화로 인한 유지·관리 비용 증가 등 임대인의 부담이 가중된 사정을 주장하여 차임 증액의 필요성을 역설했습니다.