의뢰인은 서울 성동구에서 네일샵을 운영하던 상가 임차인입니다. 수년간의 노력으로 안정적인 가게를 일구었지만, 개인 사정으로 임대차 계약을 종료하고 새로운 임차인에게 권리금을 받고 영업을 양도하고자 했습니다.

이에 의뢰인은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에 따라 임대차 기간 만료 약 7개월 전부터 임대인에게 계약 종료 의사를 밝히고, 신규임차인 주선을 위한 임대차 조건 협의를 요청했습니다.

그러나 임대인은 처음에는 “본인이 직접 사용할 예정”이라며 신규 임대차계약 협의를 사실상 거부하는 태도를 보였습니다. 이후 의뢰인이 어렵게 신규임차인을 구해 주선하자, 기존 월세의 2배가 넘는 현저히 높은 월세를 요구하여 결국 권리금 계약이 파기되기에 이르렀습니다.

이에 저희는 임대인의 행위가 상가임대차법이 금지하는 ‘권리금 회수기회 방해 행위’에 해당한다고 판단하여, 의뢰인을 대리하여 권리금 손해배상 청구 소송을 제기하였습니다.

가. 쟁점

임대인의 현저히 고액의 차임 요구가 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부

본 사건의 핵심 쟁점은 임대인이 신규임차인에게 기존 계약 조건에 비해 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호에서 정한 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지였습니다.

원고(임차인)의 주장: 임대차 기간 만료 7개월 전부터 수차례 신규 임대차 조건을 문의했으나 임대인은 비협조적인 태도로 일관하다가, 신규임차인을 주선하자 기존 월세 143만 원에서 2배 이상 증액된 300만 원 이상의 월세를 요구했다. 이는 신규임차인이 사실상 계약을 포기하게 만들려는 의도로, 명백한 권리금 회수 방해 행위이다.

피고(임대인)의 주장: 자신이 요구한 임대료는 주변 시세에 비추어 과도하지 않으며, 신규임차인과의 권리금 계약 자체가 허위일 가능성이 있다. 또한 신규임차인과 직접 만난 사실이 없으므로 계약 체결을 거절한 사실 자체가 없다고 항변했습니다.

나. 소송 전략

저희는 임대인의 주장을 반박하고 권리금 회수 방해 행위를 입증하기 위해 다음과 같은 전략으로 소송을 수행했습니다.

1) 객관적 증거 확보

의뢰인이 임대차 기간 만료 수개월 전부터 신규 임대차 조건에 대해 문의한 문자메시지, 신규임차인과 체결한 권리금 계약서, 임대인이 부당한 조건을 제시하는 내용이 담긴 통화 녹취록 등 사건의 전 과정을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 확보하여 제출했습니다.

2) 법원 감정신청

임대인이 요구한 임대료가 ‘현저히 고액’이라는 점을 객관적으로 입증하기 위해 법원에 감정신청을 하였습니다. 감정 결과, 법원 감정인은 이 사건 점포의 적정 월 임료를 약 236만원으로 평가하였고, 이는 임대인이 요구한 330만원보다 약 100만원 가량 낮은 금액이었습니다.

3) 관련 법리 및 판례 제시

임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절할 의사를 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상책임이 성립할 수 있다는 대법원 판례 등을 근거로, 임대인의 비협조적인 태도와 시간 지연 행위 자체가 실질적인 계약 거절 행위에 해당함을 강력히 주장했습니다.

재판부는 저희의 주장을 모두 받아들여 원고 전부 승소 판결을 선고했습니다.

판결의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1) 권리금 회수 방해 행위 인정

법원은 감정 결과를 토대로, 피고(임대인)가 요구한 보증금 5,000만 원, 월 임료 330만 원은 적정 임료인 약 236만 원에 비해 현저히 고액의 차임과 보증금에 해당한다고 판단했습니다. 이는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호에서 정한 권리금 회수 방해 행위에 명백히 해당한다고 판시했습니다.

2) 손해배상 책임 인정

이에 따라 법원은 피고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임을 인정했습니다. 손해배상액은 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 신규임차인이 지급하기로 한 권리금(7,000만 원)과 임대차 종료 당시의 감정평가액(3,303만 6,000원) 중 낮은 금액인 3,303만 6,000원으로 산정되었습니다.

3) 미지급 보증금 반환: 또한, 피고가 부당하게 공제하고 반환하지 않은 임대차보증금 잔액 286만 원에 대해서도 지급을 명했습니다.

결론적으로 법원은 피고는 원고에게 권리금 손해배상금 및 보증금 잔액 합계 35,896,000원 및 이에 대한 지연손해금 전액을 지급하라고 판결하였고, 소송비용 역시 모두 피고가 부담하게 되었습니다.

4. 결론 및 시사점

본 승소 사례는 임대인이 표면적으로는 신규 임대차계약 체결을 거절하지 않으면서도, 주변 시세에 맞지 않는 현저히 높은 임대료를 요구하는 방식으로 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위가 명백한 위법행위임을 확인했다는 점에서 큰 의미가 있습니다.

상가임대차법은 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유·무형의 재산적 가치, 즉 권리금을 보호하기 위해 임대인에게 협력 의무를 부과하고 있습니다. 임대인이 ‘직접 사용하겠다’고 하거나, 협의에 응하지 않고 시간을 지연시키거나, 비현실적인 임대 조건을 제시하는 행위 모두 권리금 회수 방해 행위가 될 수 있습니다.

만약 비슷한 상황에 처해 권리금 회수에 어려움을 겪고 계신다면, 임대인과의 대화 내용을 녹음하거나 문자메시지로 남기는 등 증거를 확보하는 것이 매우 중요하며, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지의 ‘권리금 회수 보호기간’을 놓치지 않고 법적 대응을 준비해야 합니다.