의뢰인(원고)은 2020년, 상가 건물을 매수하여 임대인의 지위를 승계하였습니다. 해당 상가에는 2015년 7월 15일부터 임대차 계약을 맺고 영업을 해오던 임차인(피고)이 있었습니다.

문제는 임대차 계약의 형태가 여러 번 바뀌었다는 점입니다.

- 2015. 7. 15. 최초 임대차 계약 (임차인: 피고 박OO 개인)

- 2018. 5. 15. 1차 변경 계약 (임차인: 피고 박OO 개인 + 피고 주식회사 아OOO)

- 이후 수차례 갱신

최초 계약으로부터 10년이 다 되어가던 2025년 초, 의뢰인은 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임대차 기간 10년이 만료되었으므로 더 이상 계약을 갱신할 수 없음을 임차인 측에 통지했습니다.

그러나 임차인 측은 "2018년에 개인과 법인으로 계약 주체가 변경되었으므로, 이때부터 새로운 임대차가 시작된 것이다. 따라서 2028년까지 계약갱신요구권이 있다"고 주장하며 건물을 비워주기를 거부했습니다. 결국 의뢰인은 재산권 행사를 위해 저희 법률사무소 명건을 찾아와 건물인도 청구 소송을 제기하게 되었습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 상가임대차법상 10년의 계약갱신요구권 기간을 계산하는 시작점(기산점)을 언제로 보아야 하는가였습니다. 즉, 임차인 명의가 변경된 2018년 계약이 기존 계약과 단절된 ‘새로운 계약’인지, 아니면 실질적으로 동일성이 유지되는 ‘갱신 계약’인지가 승패를 갈랐습니다.

피고(임차인) 측은 개인사업자와 법인은 별개의 주체이며, 계약서도 2개로 작성되었으므로 2018년부터 새로운 10년이 보장되어야 한다고 주장했습니다.

이에 저희 법률사무소 명건은 원고(의뢰인)를 대리하여 다음과 같은 논리로 피고 주장의 부당함을 체계적으로 반박했습니다.

1) 계약의 ‘실질적 동일성’ 유지

저희는 계약서가 2개로 나뉘는 형식적 변화에도 불구하고, 두 계약의 실질은 동일하게 유지되고 있음을 강조했습니다.

(1) 동일한 보증금: 최초 계약의 보증금 8천만 원은 2018년 변경 계약에서도 피고 개인 7천만 원, 피고 회사 1천만 원으로 합계 금액이 정확히 일치했습니다.

(2) 유사한 사업 내용: 피고 박OO은 개인사업자로서 운영하던 아동발달센터와 유사한 사업을 영위하기 위해 법인을 설립했으며, 사실상 1인 회사로 운영하고 있었습니다.

(3) 동일한 대표자: 피고 박OO은 개인 계약의 당사자이자, 법인 계약의 당사자인 피고 회사의 대표이사로서 실질적인 운영 주체는 동일했습니다.

(4) 동일한 목적물: 계약서가 2개로 작성되었음에도, 두 계약 모두 임대차 목적물을 ‘이 사건 부동산 전체’로 특정하고 있어 사실상 하나의 공간을 계속 사용한 것입니다. 

2) 10년 갱신요구권의 기산점은 ‘최초 임대차일’

상가임대차법 제10조 제2항은 ‘최초의 임대차기간을 포함한’ 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정합니다. 저희는 위와 같은 ‘실질적 동일성’을 근거로, 이 사건 임대차의 최초 임대차기간은 피고 박OO이 처음 계약을 체결한 2015년 7월 15일이며, 이후의 계약들은 형식만 달리한 ‘갱신 계약’에 불과함을 강력히 변론했습니다.

 2025년 11월 27일, 수원지방법원 안양지원은 저희의 주장을 전부 받아들여 "피고들은 원고들에게 부동산을 인도하라"는 원고 전부 승소 판결을 선고했습니다.

따라서 2025년 7월 14일이 되면 10년의 기간이 모두 만료되므로, 임차인은 더 이상 갱신을 요구할 수 없고 임대인인 의뢰인의 갱신 거절은 정당하다고 주장했습니다.