의뢰인(피고)은 2023년 4월, 상가 임대차계약을 체결하고 약 4,000만 원의 큰 비용을 들여 인테리어 공사를 마친 후 ‘파티룸’ 영업을 시작했습니다. 그런데 영업 개시 불과 몇 달 만인 2023년 11월, 상가 건물이 매매되어 임대인이 변경되었습니다.

새로운 임대인(원고)은 2023년 12월, 기존 계약과 기간 및 임대료는 동일하지만 "2025. 4. 16. 만기 시 임대인(매수인)이 입주해야 하므로 임대차 종료 시 명도하기로 한다”는 특약사항이 포함된 새로운 계약서 작성을 요구했습니다. 의뢰인은 중개인과 새로운 임대인의 압박 속에서 어쩔 수 없이 서명했지만, 곧바로 해당 특약의 부당함을 인지하고 수정을 요구했으나 거절당했습니다.

이후 의뢰인은 임대차 기간 만료를 앞둔 2024년 3월 21일, 상가임대차법에 따라 적법하게 계약갱신을 요구하는 내용증명을 발송했습니다. 그러나 새로운 임대인은 이 특약사항을 근거로 갱신을 거절하고, 결국 의뢰인을 상대로 건물인도 청구 소송을 제기했습니다. 거액을 투자한 가게를 2년도 채 운영하지 못하고 쫓겨날 위기에서 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 '임대인이 직접 사용할 목적이라는 특약이 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권을 배제할 수 있는지' 여부였습니다.

피고(의뢰인)의 소송대리인으로서 저희는 원고의 청구가 명백히 부당함을 다음과 같은 논리로 적극 주장했습니다.

1) 임차인에게 불리한 특약은 상가임대차법 위반으로 무효상가임대차법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 명시하고 있습니다. 이는 강행규정으로, 당사자 간의 합의(특약)보다 법이 우선 적용됨을 의미합니다. 이 사건 특약은 법률이 보장하는 임차인의 10년 계약갱신요구권을 실질적으로 박탈하는 내용이므로, 임차인에게 명백히 불리하여 무효라고 주장했습니다.

2) 적법한 계약갱신요구권 행사의뢰인은 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이인 2024년 3월 21일과 2025년 2월 28일, 두 차례에 걸쳐 명확하게 갱신 의사를 표시했습니다. 또한, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유(3기 차임 연체 등)가 전혀 없었습니다. 따라서 이 사건 임대차계약은 의뢰인의 적법한 요구에 따라 갱신된 것으로 보아야 한다고 변론했습니다.

3) ‘임대인의 직접 사용’은 법률상 갱신 거절 사유가 아님상가임대차법 제10조 제1항 각호는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 엄격하게 열거하고 있습니다. 여기에 '임대인이 직접 사용할 필요'는 포함되어 있지 않습니다. 저희는 법률에 근거하지 않은 임대인의 일방적인 주장은 갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 없음을 명확히 했습니다.

이러한 법리를 바탕으로, 저희는 답변서를 통해 원고 주장의 부당성을 체계적으로 반박하고, 의뢰인이 막대한 시설 투자비를 회수하고 안정적으로 영업을 이어갈 권리가 있음을 강력하게 피력했습니다.

2025년 11월 17일, 수원지방법원은 저희의 주장을 전부 받아들여 "원고의 청구를 기각한다”는 판결을 선고했습니다.

재판부는 판결 이유에서 다음과 같이 명시했습니다.

"위 특약사항은 상가임대차보호법상 임차인인 피고의 갱신요구권을 배제하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정으로 무효라고 보지 않을 수 없다.”

"피고는 이 사건 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이인 2025. 2. 28.경 원고에게 재차 계약갱신을 요구하였음이 분명하므로 종전 임대차는 피고의 갱신요구에 의하여 ... 다시 계약된 것으로 봄이 타당하다.”

이 판결로 의뢰인은 부당한 명도 요구의 압박에서 완전히 벗어나, 상가임대차법이 보장하는 기간 동안 안정적으로 영업을 계속할 수 있게 되었습니다. 임대인의 우월적 지위를 이용한 불리한 특약에 맞서, 법률에 보장된 임차인의 소중한 권리를 지켜낸 의미 있는 결과였습니다.

상가 임대차 계약 시 불리한 특약을 강요받거나, 계약갱신요구권과 관련하여 부당한 요구를 받고 있다면 주저하지 마십시오. 법률 전문가는 당신의 소중한 영업권과 재산을 지키는 가장 확실한 방법이 될 수 있습니다.