열심히 가게를 운영하던 어느 날, 임대인으로부터 "계약을 위반했으니 가게를 비워달라"는 통보를 받는다면 얼마나 황당할까요? 최근 저희 법률사무소 명건은 임대인의 일방적인 계약 해지 통보와 건물 인도 소송으로 고통받던 임차인(피고)을 대리하여 원고의 청구를 전부 기각시키는 완벽한 승소를 이끌어냈습니다.

임차인의 작은 행위를 빌미로 계약 해지를 주장하고, 무리한 임대료 인상을 요구했던 임대인의 주장을 법원에서 어떻게 성공적으로 방어했는지 소개해 드립니다.

저희 의뢰인(피고)은 서울 영등포구의 한 건물 2층 전체를 임차하여 휘트니스 클럽을 운영하고 있었습니다. 회원들에게 쾌적한 운동 환경을 제공하기 위해 천장에 공기순환기, 즉 써큘레이터 11개를 설치했습니다.

그러자 건물주인 임대인(원고)은 이를 문제 삼았습니다.

"임대인 동의 없이 천장에 구멍 44개를 뚫어 건물을 훼손했다. 이는 명백한 계약 위반이므로 임대차 계약을 해지하겠다. 당장 가게를 비워라!"

여기에 더해, 임대인은 2년간 동결하기로 했던 특약 기간이 지났다며 임대료 및 관리비의 대폭 인상을 요구했고, 의뢰인이 이에 즉각 동의하지 않자 "협의를 거부했다"는 이유까지 더해 소송을 제기했습니다. 결국 의뢰인은 하루아침에 소중한 일터를 잃을 위기에 처했습니다.

저희는 임대인의 주장이 사실관계에 부합하지 않고 법리적으로도 타당하지 않다는 점을 집중적으로 파고들었습니다.

쟁점 1. 천장 훼손 및 계약 해지 주장에 대하여

"임대인은 이미 알고 있었고 사실상 동의했다": 저희는 써큘레이터 설치 당시 임대인 측 관리인이 현장을 확인했고, 의뢰인이 임대인에게 직접 전화하여 설치 이유와 원상복구 계획을 설명하며 양해를 구한 사실을 밝혔습니다. 당시 임대인은 "다음부터는 말하고 달아라"고 말했을 뿐, 철거를 요구하거나 즉각적인 이의를 제기하지 않았습니다. 이는 설치 사실을 인지하고 사후에라도 용인한 것, 즉 '묵시적 동의'로 보아야 한다고 주장했습니다.

"사소한 의무 위반으로 계약 전체를 해지할 수는 없다": 설령 임대인의 동의가 없었다고 가정하더라도, 써큘레이터 설치를 위한 작은 구멍들은 임차인의 영업에 필수적인 시설 개선 행위입니다. 이는 임대차 관계의 신뢰를 파괴할 정도의 '주된 채무의 불이행'이 아닌, 원상회복이 충분히 가능한 '부수적 채무불이행'에 불과합니다. 따라서 이를 이유로 5년의 장기 임대차 계약을 해지하는 것은 권리 남용에 해당한다고 강력히 변론했습니다.

쟁점 2. 임대료 인상 요구 및 협의 거부 주장에 대하여

"계약서의 특약사항이 우선이다": 임대차 계약서에는 "향후 2년간은 임대료, 관리비를 인상하지 않는다"는 특약사항이 명시되어 있었습니다. 저희는 이 특약이 임차인에게 유리한 조항으로서, 가능한 한 임대료를 인상하지 않겠다는 취지로 해석해야 한다고 주장했습니다.

"협의 거부가 아닌, 합리적 근거를 요구했을 뿐이다": 의뢰인은 임대인의 일방적인 인상 통보에 대해 무조건 거부한 것이 아니었습니다. 인상의 객관적이고 합리적인 근거 제시를 요구하며 협의에 응할 의사가 있었음을 분명히 했습니다. 또한, 임대인이 계약 해지 근거로 든 "쌍방 합의가 성립되지 않을 시 명도하여야 한다"는 조항은 계약 '갱신' 시에 적용되는 조항이지, 계약 기간 중에는 적용될 수 없음을 명확히 지적했습니다.

재판부(서울남부지방법원 2025가단211155)는 저희의 주장을 모두 받아들였습니다.

천장 훼손 주장에 대해: "피고가 원고 등의 승낙을 받지 않고 2층 천장에 써큘레이터를 장착하여 이 사건 부동산 천장을 훼손하였다고 볼 아무런 증거가 없다."

임대료 협의 거부 주장에 대해: "피고가 원고 등의 월 차임 인상 및 관리비 복원에 관한 협의를 거부하였다고 하더라도, 이러한 사정만으로 원고 등이 이 사건 임대차계약을 해약할 수 있다고 보기 어렵다."

임대료 인상 필요성에 대해: "이 사건 임대차계약은 상가건물 임대차보호법보다 임차인에게 유리한 내용이므로, 원고 등이 차임 및 관리비를 되도록 인상하지 않겠다는 취지로 볼 수 있다. 계약 기간이 2년 지났다고 하여 바로 차임 및 관리비를 인상할 필요가 있다고 보기 어렵다."

결론적으로 법원은 "원고의 청구는 이유 없어 기각한다"고 판결하며, 소송비용까지 모두 원고(임대인)가 부담하라고 명했습니다. 의뢰인은 소중한 사업장을 지키고, 부당한 요구로부터 완전히 벗어날 수 있었습니다.