의뢰인은 서울 강남구 소재 건물(지층 및 1층)의 소유자이자 임대인으로서, 2022년 6월부터 임차인인 채무자 회사(이하‘채무자 회사’)에게 해당 건물을 임대해 왔습니다.

임대차 조건은 보증금 1억 5,000만 원, 월 차임 1,100만 원(부가세 별도)이었고, 계약은 2024년 6월에 한 차례 합의 갱신된 후, 2025년 3월에는 채무자 회사가 상가건물 임대차보호법(이하‘상가임대차법’)에 따른 갱신요구권을 행사하여 2026년 6월 2일까지 다시 한번 연장되었습니다.

이후 2026년 6월 2일 임대차 기간이 만료되었고, 이로써 임대차는 한 차례 묵시적으로 갱신되었습니다.

의뢰인은 2026년 6월 9일 채무자 회사에 내용증명을 보내 임대차 해지를 통보하였습니다. 그러나 채무자 회사 담당자는 퇴거 일정이나 원상복구 계획에 대해서는 아무런 답을 하지 않은 채,“권리금 회수 기회를 보장해 달라”, “신규임차인을 직접 구해오겠다”는 말만 반복했습니다. 채무자 회사가 스스로‘신규임차인을 물색·주선하겠다’고 밝힌 것은, 다르게 말하면 계약 종료일에 자진 퇴거할 생각이 없으며 제3자에게 점유를 넘길 의도가 있다는 강한 신호였습니다.

이에 의뢰인은 저희 법률사무소에 사건을 의뢰하였고, 본안 명도 소송에 앞서‘부동산 점유이전금지가처분’신청을 먼저 진행하기로 하였습니다.

이 사건의 핵심은 두 가지였습니다.

① 피보전권리(가처분으로 보호할 권리)가 인정되는가

② 보전의 필요성(지금 당장 가처분을 할 긴박한 이유)이 인정되는가

1) 피보전권리(‘환산보증금 초과 임대차’와 민법상 묵시적 갱신·해지 법리)

상가임대차법은 모든 상가 임대차에 일률적으로 적용되지 않습니다. 서울의 경우, 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산한‘환산보증금’이 9억 원을 초과하는 임대차에 대해서는 상가임대차법의 상당 부분이 적용되지 않습니다.

이 사건의 환산보증금은 다음과 같이 계산됩니다.

1억 5,000만 원 + (1,100만 원 × 100) = 12억 5,000만 원

9억 원을 훌쩍 초과하므로, 이 사건 임대차에는 상가임대차법의 묵시적 갱신 규정(제10조 제4항)이 적용되지 않습니다. 대신, 민법 제639조 제1항의 묵시적 갱신 규정이 적용됩니다.

민법상 묵시적 갱신이 이루어지면 그 임대차는‘기간의 정함이 없는 임대차’로 전환됩니다. 이 경우 임대인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 임차인이 그 통보를 받은 날로부터 6개월이 지나면 계약이 해지됩니다(민법 제635조 제2항 제1호).

저희는 이 법리를 바탕으로 다음과 같이 주장하였습니다.

이 사건 임대차는 2026년 6월 2일 기간 만료 후 민법에 따라 묵시적으로 갱신되어 기간의 정함이 없는 임대차가 되었다.

채권자(의뢰인)가 2026년 6월 9일 해지를 통보하였고, 이 통보는 2026년 6월 10일 채무자 회사에 도달하였다.

따라서 이 사건 임대차는 6개월 후인 2026년 12월 10일 종료되며, 그 시점에 의뢰인은 채무자 회사를 상대로 임대차 계약 종료에 따른 원상회복청구권(인도청구권) 또는 소유권에 기한 인도청구권을 행사할 수 있다.

가처분의 피보전권리는 가처분 신청 당시 반드시 확정적으로 발생해 있어야 하는 것은 아니고, 이미 발생의 기초가 존재하는 한 장래에 발생할 권리도 피보전권리가 될 수 있으므로(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다29801 판결 참조), 아직 계약 종료일이 도래하지 않은 현시점에서도 가처분 신청이 가능하다.

아울러, 채무자 회사가‘민법상 묵시적 갱신’으로 기간의 정함이 없는 임대차로 전환된 상황에서는 상가임대차법 제10조 제1항의 갱신요구권도 더 이상 행사할 수 없음을 명확히 하였습니다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결 참조).

2) 보전의 필요성(제3자 점유 이전의 현실적 위험)

저희는 채무자 회사 담당자가 2026년 6월 16일, 6월 19일, 6월 30일 세 차례에 걸쳐 일관되게“신규임차인을 물색·주선하겠다”고 밝힌 문자메시지를 증거로 제출하였습니다.

이는 단순한 협상 전술이 아니라, 채무자 회사가 이 사건 부동산의 점유를 제3자에게 이전할 구체적인 의도가 있음을 명시적으로 보여주는 자료였습니다.

만약 채무자 회사가 실제로 신규임차인에게 점유를 넘겨버린다면, 채무자 회사를 상대로 받은 명도 판결은 그 새로운 점유자에게는 집행할 수 없게 됩니다. 의뢰인은 새로운 점유자를 상대로 또다시 가처분 신청과 본안 소송을 반복해야 하는 상황에 처할 수 있습니다. 이러한 집행 불능의 위험을 방지하기 위한 보전의 필요성이 충분하다는 점을 적극적으로 소명하였습니다.

서울중앙지방법원은 2026년 7월 10일, 저희의 신청을 전부 받아들여 다음과 같은 내용의 부동산 점유이전금지가처분 결정을 내렸습니다.

"채무자는 별지 목록 기재 부동산 중 지층 144.84㎡ 및 1층 80.06㎡에 대한 점유를 풀고 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.”

"집행관은 현상을 변경하지 아니할 것을 조건으로 하여 채무자에게 이를 사용하게 하여야 한다.”

"채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니 된다.”

"집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.”