의뢰인(임차인)은 2023년 3월, 서울 강남구 소재 빌라(이하‘이 사건 주택’)를 임대차보증금 5억 원, 계약기간 2년으로 임차하여 거주하고 있었습니다.

계약 만료일이 다가오던 2024년 11월, 임대인은 의뢰인에게“집을 매매로 내놨는데 팔리지 않고 있다”는 사실을 알리면서, 매매가 되지 않으면 직접 들어와 살겠다는 의사를 내비쳤습니다. 이후 2024년 12월 1일에는 카카오톡 메시지로“3월에 이사 부탁드린다”며 갱신거절을 통보하였습니다.

의뢰인이“추후 서로 문제되지 않도록 꼭 들어오시기 바랍니다”라고 못 박자, 임대인은 “네, 알겠습니다”라고 답하였고, 2025년 1월에는 통화에서 “들어가는 것 확정했습니다”, 3월에는 “3월 11일에 예정대로 들어가겠습니다”라며 실거주 의사를 거듭 확인해 주었습니다.

의뢰인은 임대인의 말을 신뢰하여, 본인 소유의 다른 아파트에 거주 중이던 임차인과 중도합의 해지를 하고, 퇴거합의금 500만 원을 지급하였으며, 임대차보증금 8억 500만 원을 반환하기 위해 4억 2,000만 원의 대출까지 받아 2025년 3월 11일 이 사건 주택에서 퇴거하였습니다.

그런데 퇴거 후 임대인은 이 사건 주택에 실제로 거주하지 않았고, 퇴거한 지 불과 약 40일이 지난 2025년 4월 20일, 제3자에게 13억 4,000만 원에 이 사건 주택을 매도하는 매매계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 2025년 9월 우연히 이 사실을 알게 되었고, 내용증명을 통해 손해배상을 요구하였으나 임대인은 “사업 부진으로 불가피하게 매각했다”며 배상 의사가 없음을 밝혔습니다.

이에 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 임대인에게 갱신거절 당시 진정한 실거주 의사가 있었는지 여부, 그리고 임대인의 부당한 갱신거절로 인하여 의뢰인이 입은 손해의 범위였습니다.

임대인 측은 소송 과정에서 다음과 같은 주장을 펼쳤습니다.

실제로 2025년 3월 11일 의뢰인 퇴거 직후 이 사건 주택에 입주하였다.

인테리어 공사, 가구 구입, 인터넷 설치, 작명소 사업자 등록 등을 하였으므로 실거주하였다.

이후 남양주 아파트 매각 불발, 대출 이자 부담, 사업 부진, 자녀의 전학 반대 등 예상치 못한 사정 변경으로 인해 부득이하게 매도한 것이므로 손해배상 책임이 없다.

이에 저희는 다음과 같은 논리로 임대인의 주장을 정면으로 반박하였습니다.

1) 갱신거절 당시부터 매도 의사가 주된 목적이었습니다.

임대인은 갱신거절 통보 전인 2024년 11월부터 이미 이 사건 주택을 매물로 내놓은 상태였으며, 이를 철회하였다는 자료는 존재하지 않았습니다. 통상적인 부동산 매매 절차에는 매수인 물색부터 계약 체결까지 상당한 시간이 소요된다는 점을 고려하면, 퇴거 후 불과 40일 만에 매매계약이 체결된 것은 퇴거 전부터 이미 매도 절차를 진행하고 있었다는 강력한 간접증거라고 주장하였습니다.

2) 임대인이 제출한 실거주 증거들이 오히려 실거주 부재를 입증하였습니다.

임대인이 제출한 전기요금 청구서에 따르면, 입주 이후 월 전력사용량이 60kWh, 53kWh에 불과하였습니다. 이는 일반적인 4인 가구의 월평균 전력사용량에 현저히 미치지 못하는 수치로, 사실상 공실 상태이거나 극히 드물게 방문하는 경우에 나타나는 전형적인 수치임을 지적하였습니다.

또한 임대인은 2025년 3월 11일 입주하였다고 주장하면서도, 인터넷을 설치한 것은 그로부터 3주가 넘은 2025년 4월 2일이었으며, 작명소 운영 관련 증거도 단 한 차례의 상담 내역에 불과하였습니다. 현대 생활에서 인터넷이 필수재라는 점, 가족 전체가 입주할 계획이었다고 주장하면서도 자녀와 배우자의 전입신고 내역조차 제출하지 못한 점도 강하게 지적하였습니다.

3) 임대인이 주장하는 매도 사유는‘정당한 사유’에 해당하지 않습니다.

임대인이 매도 사유로 드는 대출 이자 부담, 사업 부진, 자녀의 전학 반대 등은 갱신거절 당시 이미 충분히 예측 가능한 개인적 사정에 불과합니다. 더욱이 임대인은 보증금 반환을 위해 스스로 대출까지 받으면서 실거주를 선택하겠다고 한 것이므로, 재정적 어려움을 이유로 한 매도 주장은 논리적으로도 모순이라고 변론하였습니다.