의뢰인(채권자)은 경상북도 경주시 황남동에 소재하는 건물 및 토지(이하 “이 사건 부동산”)의 소유자입니다.

의뢰인은 2021년 5월, 상대방(이하“채무자”)과 사이에 운영위탁계약을 체결했습니다. 계약 내용은 채무자가 이 사건 부동산에서 사업을 운영하되, 매월 매출액의 15%를 운영이익금으로 의뢰인에게 지급하는 구조였습니다. 계약 기간은 2021년 6월 1일부터 2026년 6월 1일까지 60개월로 명확하게 정해져 있었습니다.

그런데 계약 체결 당일, 채무자는 의뢰인에게 “사업자등록 신청에 임대차계약서가 필요하다”고 요청했고, 의뢰인은 이 행정적 요건을 충족시켜 주기 위해 임대차보증금 1억 5,000만 원, 월 차임 100만 원(부가세 별도)으로 기재된 임대차계약서를 추가로 작성해 주었습니다. 실제 거래는 처음부터 끝까지 운영위탁계약에 따라 이루어졌고, 의뢰인은 5년 계약 기간 내내 임대차계약서에 기재된 월 차임을 한 번도 지급받은 적이 없었습니다. 세금계산서 역시 운영이익금 기준으로만 발행되었습니다.

2025년 12월, 의뢰인은 계약 만료를 6개월 앞두고 채무자에게“2026년 6월 1일 운영위탁계약이 종료된다”는 내용의 내용증명을 발송하며 부동산 반환을 요청했습니다.

그러자 채무자는 전혀 예상치 못한 논리를 들고 나왔습니다.

“운영위탁계약이 끝나더라도, 별도의 임대차계약서가 있습니다. 저는 상가임대차법상 임차인이므로, 계약갱신요구권을 행사합니다.”

채무자는 2025년 12월 24일 내용증명을 통해 이 같은 입장을 밝히며 건물 반환을 거부했습니다. 5년간 단 한 번도 지급한 적 없는 임대차계약서를 들고 나와, 상가임대차법의 보호를 주장한 것입니다.

계약 만료일인 2026년 6월 1일이 지난 뒤에도 채무자는 이 사건 부동산에서 나가지 않았습니다. 의뢰인은 결국 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

① 임대차계약서가 통정허위표시로 무효인가?

② 무효인 계약서를 근거로 한 갱신요구권 행사가 법적으로 인정될 수 있는가?

저희는 이 사건을 다음과 같이 분석하고 주장을 구성했습니다.

1) 이 사건은 임대차가 아닌 운영위탁 — 계약의 본질 확인

운영위탁계약과 임대차계약은 법적으로 전혀 다른 성격의 계약입니다. 임대차는 임차인이 일정한 차임을 지급하고 목적물을 사용·수익하는 구조이지만, 운영위탁계약은 수탁자가 위탁자(소유자)로부터 부동산 운영을 맡아 그 성과에 따라 이익을 배분하는 구조입니다.

의뢰인과 채무자는 5년 동안 한결같이 운영위탁계약에 따라 거래했습니다. 채무자가 지급한 금액은 월 차임이 아닌 매출액의 15%였고, 세금계산서도 이를 기준으로 발행되었습니다. 이 사건의 실질은 처음부터 끝까지 운영위탁관계였습니다.

2) 임대차계약서는 통정허위표시 — 민법 제108조에 따라 무효

민법 제108조 제1항은“상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효”라고 규정합니다. 이를 통정허위표시라 합니다.

이 사건 임대차계약서가 바로 이에 해당합니다.

작성 경위를 보면,

채무자가 먼저“사업자등록에 임대차계약서가 필요하다”고 요청했습니다.

의뢰인은 이 행정적 목적만을 위해 계약서를 작성해 주었습니다.

쌍방 모두, 실제 임대차관계를 창설하려는 의사가 없었습니다.

계약서 작성 이후에도 임대차계약서에 적힌 차임이 단 한 번도 지급되지 않았습니다.

즉, 이 임대차계약서는 “서로 짜고 만들어낸 허위 문서”에 해당하여, 처음부터 법적 효력이 없습니다. 채무자가 스스로 작성을 요청하고 그 목적을 의뢰인에게 밝혔으므로, “통정(서로 합의한 것)”의 요건도 충족됩니다.

3) 무효인 계약에 기초한 갱신요구권은 당연히 인정되지 않음

상가임대차법은 임차인을 보호하기 위한 강력한 법률이지만, 그 전제는 유효한 임대차계약의 존재입니다. 통정허위표시로 처음부터 무효인 계약서에 기초해 상가임대차법의 보호를 주장하는 것은 법리적으로 성립할 수 없습니다.

채무자의 갱신요구권 주장은 이 근본적인 전제 자체가 무너지므로, 인정될 여지가 없었습니다.

4) 가처분의 필요성 — 지금 막지 않으면 나중이 없다

운영위탁계약이 종료된 이상, 의뢰인은 채무자를 상대로 본안소송(부동산인도 청구소송)을 제기할 예정이었습니다. 그런데 본안소송은 판결이 확정될 때까지 상당한 시일이 걸립니다.

이 기간 동안 채무자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 판결을 받더라도 새로운 점유자를 상대로 다시 처음부터 절차를 밟아야 하는 상황이 발생합니다. 이러한 위험을 미리 차단하기 위한 것이 바로 부동산점유이전금지가처분입니다.

저희는 이 모든 논리를 정리하여 즉시 가처분 신청서를 제출하고, 담보 요건을 충족하여 법원의 판단을 구했습니다.

2026년 6월 19일, 대구지방법원 경주지원은 저희의 신청을 받아들여 가처분의 인용을 결정했습니다.

가처분이 인용됨으로써, 집행관이 현장에 나가 결정의 취지를 공시하게 됩니다. 이로써 채무자는 이 사건 부동산의 점유를 임의로 제3자에게 이전하거나 점유 명의를 바꾸는 행위가 법적으로 금지됩니다. 만약 이를 어길 경우 법적 제재를 받을 수 있습니다.

의뢰인은 이 결정을 토대로 본안소송(인도청구 소송)을 안정적으로 진행할 수 있게 되었으며, 추후 판결 집행 단계에서도 점유 이전으로 인한 혼선이 발생할 위험이 차단되었습니다.