의뢰인은 2020년 5월 21일, 경기도 하남시 소재 상가 건물에 관하여 임대인과 임대차보증금 2,000만 원, 월 차임 175만 원(부가세 별도), 임대차 기간 2020년 6월 1일부터 2022년 5월 31일까지로 하는 상가 임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 계약 직후 계약금을 지급하고, 입주일인 2020년 6월 1일에 잔금 1,800만 원을 모두 지급한 뒤 상가를 인도받아 영업을 시작하였습니다.

그런데 최초 계약 기간인 2022년 5월 31일 이후에도 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않아, 상가건물 임대차보호법(이하‘상가임대차법’) 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신이 네 차례 반복되었고, 최종적으로 2026년 5월 31일이 임대차 계약 종료일로 예정되었습니다.

의뢰인은 계약 종료를 약 3개월 앞둔 2026년 2월 11일, 임대인에게 문자메시지로 계약 만료 시 영업을 종료할 예정임을 통보하였고, 이로써 이 사건 임대차계약은 2026년 5월 31일 기간 만료로 종료되었습니다.

문제는 임대인의 태도였습니다. 임대인은 2026년 4월 10일과 5월 14일 두 차례에 걸쳐“계약을 해지하지 말고 현재 월세로 조금 더 있으면 어떻겠느냐”, “못 준다는 게 아니고 내 형편을 이야기한 것”이라며 보증금 반환이 어렵다는 의사를 우회적으로 표명하였습니다. 결국 임대차계약 종료일인 2026년 5월 31일, 의뢰인이 원상복구 공사를 모두 마치고 관리실에 열쇠를 반납하며 인도 의무를 이행하였음에도, 임대인은 전화 통화에서“오늘 못 볼 것 같다”, “어차피 은행은 겨울에 경매를 넘길 것 같다”라고 하며 사실상 보증금 반환 불능을 공개적으로 인정하고 말았습니다.

의뢰인은 이미 새로운 사업장을 구해 이전 준비까지 마친 상태였습니다. 그러나 등기부에 임차권등기를 마치지 않은 채 이사하면 대항력을 잃게 되고, 추후 경매가 진행되더라도 보증금 우선변제를 받지 못할 위험이 있었습니다. 이에 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

이 사건의 핵심 목표는 임대차계약이 종료된 이후에도 의뢰인의 대항력과 우선변제권이 유지되도록 상가임차권등기를 신속히 경료하는 것이었습니다.

1) 상가임차권등기명령의 법적 근거와 신청 전략

상가임대차법 제6조는 임대차가 종료된 후에도 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 등기가 경료되면 같은 조 제5항에 따라 ① 임차인이 이미 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, ② 이후 임차인이 다른 곳으로 이사하거나 사업자등록을 이전하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않습니다.

저희는 계약 종료일 직후인 2026년 6월 1일, 수원지방법원 성남지원에 상가임차권등기명령을 즉시 신청하였습니다. 신청서에는 임대차계약 체결 경위, 보증금 지급 내역, 묵시적 갱신 경과, 계약 종료 사실, 임대인의 반환 거부 의사 표명(문자메시지 및 녹취록 등 증거 자료 다수 첨부)을 체계적으로 기재하였습니다.

2) 법원 인용에 결정적으로 작용한 요건 충족 여부

상가임차권등기명령이 인용되기 위해서는, ① 상가임대차법의 적용 대상 임대차일 것, ② 임대차가 종료되었을 것, ③ 임차인이 아직 보증금을 반환받지 못하였을 것이라는 세 가지 요건이 충족되어야 합니다.

저희는 이 세 가지 요건이 빠짐없이 충족됨을 입증하는 자료를 명확하게 정리하여 제출하였습니다. 특히 임대인이 스스로 보증금 반환 불능을 인정한 녹취 파일과 녹취록은 세 번째 요건(미반환 사실)을 입증하는 결정적 증거가 되었습니다.

2026년 6월 5일, 수원지방법원 성남지원은 저희의 신청을 모두 받아들여 상가임차권등기명령 인용 결정을 내렸습니다.

이 결정에 따라 의뢰인은 등기부에 임차권등기가 경료된 것을 확인한 후 비로소 새로운 사업장으로 이전할 수 있게 되었습니다. 임차권등기가 경료되면, 의뢰인이 이사를 하더라도 2020년 6월 1일 점유 개시 시점을 기준으로 한 대항력과 우선변제권이 그대로 보전됩니다. 이는 임대인의 부동산에 장차 경매가 개시되더라도, 의뢰인이 보증금 2,000만 원을 우선하여 배당받을 수 있는 법적 지위를 확보했음을 의미합니다.