의뢰인(임차인)은 2022년 1월, 서울 광진구 소재 주택(이하‘이 사건 부동산')에 대해 보증금 2,000만 원, 월차임 35만 원, 임대차기간 2년의 조건으로 임대차계약을 체결하고 입주하였습니다.

그런데 당시 이 사건 부동산의 1/2 지분 소유자는 고령 등의 이유로 직접 계약을 체결할 수 없는 상황이었고, 이에 따라 그 아들이 법원으로부터 선임된 성년후견인 자격으로 어머니를 대리하여 임대차계약서에 서명하였습니다. 의뢰인은 보증금을 모두 지급하고 적법하게 입주하였으나, 입주 약 2개월 뒤인 2022년 3월 24일, 위 1/2 지분 소유자는 사망하였습니다.

이후 위 지분소유자의 1/2 지분은 자녀와 그 후순위 상속인들에게 상속되어 2023년 9월 상속등기가 완료되었고, 이로써 피신청인(임대인)은 총 21명으로 늘어났습니다. 한편 의뢰인은 혼인 후 새로운 거주지를 마련해야 했고, 2025년 10월 피신청인 중 1인에게 문자메시지로 이사 의사와 보증금 반환을 요청하였으나, "알겠다”는 답변만 반복할 뿐 보증금 반환을 끌어오는 상황이 이어졌습니다.

결국 의뢰인은 이사는 해야 하는데 보증금은 돌려받지 못하는 절박한 상황에서, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 주택임차권등기명령 신청을 결심하고 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

이 사건은 통상의 단순한 임차권등기명령 사건과는 달리, 복잡한 과정을 거쳐야 했습니다. 각 쟁점과 그 해결 방법을 구체적으로 설명드립니다.

쟁점 1. 성년후견인이 체결한 임대차계약의 효력 소명

[문제의 핵심]

임대차계약서에는‘1/2 지분소유자의 아들'이 서명하였으나, 그가 단순 대리인인지, 아니면 법원으로부터 선임된 적법한 성년후견인인지 여부 확인이 필요했습니다. 성년후견인의 지위가 소명되지 않으면, 계약 자체의 유효성이 문제될 수 있었습니다.

[해결]

저희는 서울가정법원의 성년후견인 선임 결정문이 포함된 임대차계약서 원본을 입수하여 제출하였고, 1/2 지분소유자의 아들이 1/2 지분소유자의 적법한 성년후견인으로 선임된 사실을 명확히 소명하였습니다. 이로써 임대차계약의 유효성 문제를 조기에 해소할 수 있었습니다.

쟁점 2. 피신청인의 명확한 특정 — 공유자 전원

[문제의 핵심]

공유자 확인을 위해 목적 부동산의 등기부를 확인한 결과 1/2 지분소유자 외에도 다른 지분권자들이 다수 존재하였고, 상속과 기존 지분권을 합산하면 공유자가 총 21명에 달하였습니다.

[해결]

임차권등기명령은 목적 부동산의 공유자 전원을 피신청인으로 해야 하므로, 21명 전원의 인적사항과 주소를 특정하여 당사자를 확정해야 했습니다.

저희는 등기사항전부증명서를 정밀히 검토하여 공유자 21명의 주소와 인적사항을 모두 확인하고, 피신청인을 전원 추가하였습니다.

쟁점 3. 공유자 중 일부에게만 해지 통지가 도달한 문제

[문제의 핵심]

의뢰인은 문자메시지로 1/2 지분소유자의 아들 한 명에게만 이사 의사와 보증금 반환 요청을 전달하였습니다. 그런데 임대차계약을 해지하려면 공유자의 과반수 지분에 해당하는 임대인들에게 해지 의사가 도달해야 합니다. 1/2 지분소유자의 아들이 보유한 지분만으로 과반수에 미달할 경우, 해지 통지 자체가 법적 효력을 발생시키지 못할 수도 있었습니다.

이 문제는 이 사건에서 가장 핵심적이고 난이도 높은 쟁점이었습니다. 자칫하면 임대차계약의 종료 요건 자체를 충족하지 못한 것으로 판단되어 신청이 각하될 수도 있었기 때문입니다.

[해결 — 두 가지 경로를 통한 해지 통지 소명]

저희는 다음의 두 가지 법리를 결합하여 이 문제를 해결하였습니다.

① 본안 소장 부본의 송달 = 해지 의사표시

저희는 임차권등기명령 신청과 동시에 피신청인 전원을 상대로 보증금 반환 청구의 소를 제기하였습니다. 소장 부본의 송달은 그 자체로 임대차계약에 대한 해지 의사표시로서의 효력을 갖습니다. 해지 통지는 반드시 특정한 형식을 요하지 않으며, 보증금의 반환을 구하는 소장의 송달로서도 적법한 해지 의사표시가 됩니다.

이 소장 부본은 아래와 같이 피신청인들 전원에게 도달되었습니다.

② 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 통한 재차 해지 통지

저희는 2026년 2월 10일 해당 소송에서 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출하여, 피신청인들에 대해 해지 의사를 재차 명시하였습니다. 이 변경신청서 부본 역시 피신청인들 전원에게 도달되었습니다.

③ 해지 효력 발생 시점의 확정

주택임대차보호법 제6조의2에 따라, 묵시적으로 갱신된 임대차계약에서 임차인이 해지를 통지하면 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 경과한 날 해지 효력이 발생합니다.

소장 부본이 임대인들 전원에게 늦어도 2026년 1월 28일 도달하였으므로, 그로부터 3개월이 경과한 2026년 4월 28일 임대차계약의 해지 효력이 발생하였습니다. 

2026년 5월 28일, 서울동부지방법원은 저희의 주장을 전부 받아들여 다음과 같이 주택임차권등기를 명하는 인용 결정을 내렸습니다.

이로써 의뢰인은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하게 되어, 추후 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 법적 기반을 갖추게 되었습니다.