의뢰인(임차인)은 2010년 6월부터 서울 송파구 소재 상가 건물 1층에서 삼겹살집을 운영해 왔습니다. 14년 가까이 같은 자리를 지키며 단골 고객을 쌓아온 그야말로‘동네 맛집'이었습니다. 그런데 2023년 9월, 건물이 법인에 매각되면서 상황이 급변하였습니다.

새 건물주는 건물 매수 직후부터 퇴거를 요구하기 시작하였고, 이에 의뢰인의 임대차계약은 2024년 6월 30일 기간 만료로 종료되었습니다. 의뢰인은 그나마 권리금이라도 회수하기 위해 부동산 중개업소에 매물을 내놓고 새로운 임차인을 찾았습니다. 고깃집, 호프집, 카페식 마라탕집 등 세 차례에 걸쳐 신규임차인 후보가 나타났고, 의뢰인은 이를 건물주에게 알리며 계약 체결을 요청하였습니다.

그러나 건물주 측은 매번 "음식점은 안 된다. 학원 업종으로만 임대할 것이다”라며 신규임차인과의 계약을 거절하였습니다. 실제로 건물주는 2~4층을 리모델링하여 학원에 임대하고 있었고, 1층에도 음식점 업종의 신규임차인을 받을 수 없다는 입장을 고수하였습니다.

결국 의뢰인은 한 푼의 권리금도 회수하지 못한 채 14년간 일군 가게를 내어줄 처지에 놓였고, 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

1심에서 저희는 건물주의 신규임차인 주선 거절 행위가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 금지하는 권리금 회수기회 방해행위에 해당함을 적극 주장하였습니다. 감정인의 권리금 감정 결과 임대차 종료 시점(2024. 6. 30.) 기준 권리금은 유형재산 16,575,780원, 무형재산 34,726,000원, 합계 51,301,780원으로 평가되었습니다.

법원은 저희의 주장을 받아들여 피고에게 권리금 상당의 손해배상금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다. 1심에서 패소한 건물주는 항소를 제기하면서, 1심과는 전혀 다른 새로운 논리를 들고 나왔습니다.

건물주 측의 항소이유는 다음과 같았습니다.

"이 사건 임대차계약은 2024년 6월 30일이 아니라 2023년 6월 30일에 이미 해지되었다. 전 소유자가 2023년 6월 30일 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호(재건축 사유)를 이유로 갱신거절 통지를 발송하였기 때문이다. 임대차계약이 이미 종료된 이후인 2024년 1월 30일과 2024년 5월 14일에 의뢰인이 신규임차인을 주선하려 하였으므로, 이는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항이 적용되는‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지'의 기간 내에 해당하지 않는다. 따라서 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구는 성립할 수 없다.”

즉, 건물주는‘자신들이 음식점 업종을 거절한 행위'의 정당성을 다투는 대신, 임대차 계약 자체가 더 일찍 종료되었다는 전혀 새로운 주장으로 손해배상 책임을 통째로 부정하려 한 것입니다. 

저희는 건물주의 항소이유를 면밀히 분석하고, 이를 논리적으로 무력화하는 데 집중하였습니다.

1) 2023년 6월 30일 해지 주장은 사실과 다르다.

건물주 측은 전 소유자가 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호, 즉 "임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”를 갱신거절 사유로 내세워 2023년 6월 30일 갱신을 거절하였다고 주장하였습니다.

그러나 저희는 실제 공사 내용을 면밀히 살펴보았습니다. 건물주가 진행한 공사는 기존 3층 건물에 1층을 증축하고 엘리베이터를 신설하는 정도에 불과하였습니다. 법에서 정한 갱신거절 사유인‘전부 또는 대부분의 철거·재건축'에 해당하지 않음이 명백하였습니다. 공사 기간 역시 2024년 3월 4일부터 2024년 6월 3일까지로, 임대차 종료 이후에 진행된 것이었습니다.

2) 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 2024년 6월 30일까지 유효하게 존속하였다.

설령 2023년 6월 30일에 갱신거절 통지가 발송되었다 하더라도, 그것이 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호의 정당한 갱신거절 사유에 해당하지 않는 이상 갱신거절의 효력이 발생하지 않습니다.

또한, 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우 임대차 관계는 존속하는 것으로 봄이 상가임대차보호법 제9조 제2항의 태도입니다. 건물주가 의뢰인에게 임대차보증금 1,000만 원을 2024년 6월 30일 이전에 반환하였다는 증거는 전혀 없었습니다. 오히려 건물주 스스로 2024년 4월 24일 의뢰인에게 발송한 내용증명에도 "임대차계약 종료일은 2024년 6월 30일”이라고 명시하고 있었습니다.

따라서 이 사건 임대차계약은 2023년 7월 1일부터 1년간 묵시적으로 갱신되어 2024년 6월 30일 기간 만료로 종료된 것이고, 의뢰인이 2024년 1월 30일과 2024년 5월 14일에 신규임차인을 주선하려 한 시점은 적법하게 상가임대차보호법 제10조의4 제1항이 적용되는 보호 기간 내에 있었습니다.

3) 건물주의 음식점 업종 거절에는 정당한 사유가 없다.

저희는 항소심에서도 1심에서의 주장을 더욱 정교하게 다듬어 주장하였습니다. 건물주는 "학원 업종으로만 임대할 것”이라는 이유로 신규임차인을 거절하였으나, 이는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항이 열거한 정당한 사유에 해당하지 않습니다.

더욱이, 건물주는 1층 일부를 자동차 세차장으로 용도변경하여 임대하고 있었습니다. "소음과 냄새로 학원생에게 민원이 생긴다”는 음식점 거절 이유는 자동차 배기가스와 세차 소음을 감수하는 건물주의 실제 행동과 정면으로 모순되는 것이었습니다. 건물주가 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 이상, 이는 상가임대차보호법이 금지하는 권리금 회수기회 방해행위에 해당하였습니다.

2026년 5월 27일, 서울동부지방법원 제1민사부는 다음과 같이 판결하였습니다.

"피고의 항소를 기각한다. 항소비용은 피고가 부담한다.”

4. 결론 및 시사점

이 사건은 임대인이 항소심에서 전혀 다른 논리를 꺼내 들어 손해배상 책임 전부를 뒤집으려 했던 사례입니다. 만약 "임대차는 2023년에 이미 끝났다”는 주장이 받아들여졌다면, 14년간의 영업 가치를 인정받은 5천만 원이 넘는 권리금 손해배상금은 한 순간에 사라지는 결과가 되었을 것입니다.

저희 법률사무소 명건은 건물주의 새로운 항소이유를 면밀히 분석하고, 실제 공사 내용·보증금 반환 여부·건물주 스스로의 내용증명 기재 내용 등을 근거로 이를 정면에서 논파하였습니다. 그 결과, 항소심에서도 완벽하게 의뢰인의 권리를 지켜낼 수 있었습니다.