의뢰인(피고)은 2023년 3월, 서울 강남구 소재 상가(약 19.83㎡)에 관하여 임대인과 보증금 2,000만 원, 월 차임 121만 원(부가가치세 포함), 임대차 기간 2023년 4월 30일부터 2025년 4월 29일까지로 정한 상가 임대차계약을 체결하고, 그 무렵부터 해당 상가에서 공인중개사사무소를 운영하기 시작했습니다.

그런데 임대차 기간이 아직 많이 남은 2024년 9월경, 임대인은 갑자기‘인근 교회 공사로 건물이 위험하다'는 이유로 갱신이나 재계약이 불가능하다고 일방적으로 통보해 왔습니다. 의뢰인이 이를 수용할 수 없다고 맞서자, 임대인은 같은 해 10월 이번에는 방향을 바꿔‘의뢰인이 임대인 동의 없이 옆 상가와의 경계 벽을 허물고 미닫이문을 설치하는 불법 구조변경을 하였다'며 갱신 거절과 원상복구를 요구하는 내용증명을 발송했습니다.

의뢰인이 이 역시 수용하지 않고 갱신청구권을 행사하겠다고 거듭 통보하자, 임대인은 결국 2024년 12월, 소장을 통해 ① 2023년 5월분, 2024년 8월분, 2024년 11월분 등 3기의 차임 연체 및 ② 불법 구조변경을 이유로 임대차계약을 해지한다고 통보하는 동시에, 의뢰인을 상대로 건물인도 청구 소송을 제기하였습니다.

영업의 터전을 잃을 위기에 처한 의뢰인은 저희 법률사무소 명건을 찾아오셨습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

① 2023년 5월분 차임이 실제로 연체된 것인가, 아니면 임대인과의 합의로 정당하게 면제·상계된 것인가?

② 옆 상가와의 경계 벽 구조변경이 임대인의 동의를 받고 이루어진 것인가?

이 두 가지 쟁점이 해결되면, 나머지 2024년 8월분·11월분 차임은 지연 지급이 있었으나 최종 납부된 것이어서 3기 연체가 성립하지 않는다는 결론으로 이어지는 구조였습니다.

쟁점 ① : 2023년 5월분 차임 면제 합의의 존재 입증

임대인은 소장에서, 피고가 2023년 5월분 차임을 아무런 이유 없이 미납하였다고 주장했습니다. 그러나 저희가 파악한 사실관계는 달랐습니다.

의뢰인의 부친(바로 옆 임차인)은 인테리어 업을 영위하고 있었는데, 이 사건 임대차계약 체결 무렵인 2023년 4월 말, 임대인 측과 이 사건 상가의 입구 계단 타일 보수 공사를 직접 진행하기로 합의하였고, 여기에 의뢰인의 부친이 임대인에게 별도로 받아야 할 커튼 수리비 채권(40만 원 상당)이 더해져, 두 비용의 합계가 의뢰인의 2023년 5월분 차임(121만 원)과 사실상 같은 수준이었습니다.

이에 의뢰인의 부친과 임대인 사이에, 해당 보수 비용과 의뢰인의 첫 달 차임을 서로 상계하기로 합의가 이루어진 것이었습니다.

저희는 이 합의의 존재를 뒷받침하는 다음과 같은 정황 증거들을 체계적으로 제시하였습니다.

임대인의 무독촉·무이의: 임대인은 2023년 6월 30일 의뢰인으로부터 "2023년 6월분 차임”이라고 명기된 송금을 받은 이후로도, 소 제기 시점까지 단 한 차례도 2023년 5월분 차임의 미납에 대하여 독촉하거나 이의를 제기한 사실이 없었습니다.

세금계산서 정상 발행: 임대인은 2023년 5월 30일에 2023년 5월분 차임에 관한 전자세금계산서를 발행해 주었습니다. 이후 차임이 다소 지연 지급될 때에도 임대인은 매달 말일 빠짐없이 세금계산서를 발행하여 왔습니다.

타일 보수 공사 실제 진행 및 비용 지출: 의뢰인의 부친은 2023년 11월경 실제로 타일 보수 공사를 진행하였고, 타일 구매비용 및 시공비 등이 지출된 것이 객관적인 거래내역으로 확인되었습니다.

의뢰인 부친의 실제 차임 납부 내역: 의뢰인 부친의 같은 기간 자신의 상가 월 차임을 별도로 납부한 것은 의뢰인의 부친 차임에서 해당 보수 비용을 공제한 것이 아니라, 의뢰인의 차임과 상계하기로 한 합의와 별개의 거래임을 나타냅니다.

상계 합의 녹취 및 문자: 의뢰인과 의뢰인의 부친이 제출한 커튼 시공 관련 녹취 등을 통해, 당시 임대인 측이 의뢰인의 부친에 추가 채무를 부담하고 있었음을 확인하였습니다.

임대인 측은 "타일 보수는 의뢰인의 부친과의 거래이지 의뢰인과의 합의가 아니다”, "공사 시점과 상계 합의 시점이 8개월 차이가 난다” 등의 반박을 계속하였으나, 저희는 각 준비서면을 통해 의뢰인이 부친이 의뢰인의 부모로서 의뢰인을 대리하여 합의하였음을 법리적으로 주장하고, 임대인이 2023년 5월 이후 수개월 동안 아무런 이의 없이 차임을 수수하였다는 사실이 합의의 존재를 강력히 방증한다는 점을 거듭 강조하였습니다.

쟁점 ② : 구조변경에 대한 임대인의 동의 사실 입증

임대인은 의뢰인이 이 사건 상가와 옆 상가의 경계 조적벽을 뚫고 미닫이문을 설치하였다고 주장하며, 이를 임대인 동의 없는 불법 구조변경으로 규정하였습니다.

저희는 의뢰인이 2024년 4월 28일 임대차보증금 잔금일, 임대인에게 전화로 "이 상가와 옆 상가 사이에 미닫이문을 달아 문을 만들고 싶다”고 말하였고, 임대인이 이에 "그랬으면 좋겠네”라며 동의한 사실을 입증하는 녹취파일 및 녹취록을 핵심 증거로 제출하였습니다.

아울러 임대인이 2024년 9월 5일 처음 내용증명을 발송할 당시 이 구조변경을 갱신 거절 사유로 삼지 않다가, 의뢰인이 갱신 청구권 행사를 거듭 천명하자 뒤늦게 해당 구조변경을‘불법'으로 규정하기 시작한 경위를 지적함으로써, 이 주장이 임차인을 내보내기 위해 사후에 급조된 것임을 밝혔습니다.

또한, 문제가 된 벽체는 건물의 수직하중을 지탱하는‘내력벽'이 아닌‘조적벽'에 불과하고, 설령 상가임대차법 제10조 제1항 제5호의 파손에 해당하더라도 "임차의 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르는 파손”이어야 갱신 거절 사유가 되는바, 미닫이문 1개 설치에 불과한 이 사건은 이에 해당하지 않는다는 점도 함께 주장하였습니다.

한편, 소송이 진행되는 도중인 2026년 2월, 의뢰인은 해당 벽체를 벽돌 조적 및 석고보드·도배 마감 방식으로 원상복구 완료한 후 이를 법원에 보고하였고, 임대차계약 기간 중 조속히 원상복구를 이행함으로써 법원에 성실한 임차인의 면모를 보여주었습니다.

임대인의 실제 의도 규명:‘건물 매각을 위한 임차인 전면 축출'

저희는 답변서 및 준비서면을 통해, 임대인이 이 사건 건물을 매각하기 위해 전체 임차인을 축출하는 과정에서 상가임대차법의 다양한 갱신 거절 사유를 일관성 없이 바꿔가며 주장하고 있다는 점도 아울러 밝혔습니다. 실제로 임대인은 2024년 12월경 사진관, 제과점, 식당, 방앗간, 이발소 등 이 사건 건물의 대부분의 임차인들에게 권리금·위로금을 지급하고 퇴거시켰으나, 의뢰인과 그 부친만이 끝까지 정당한 권리를 주장하며 임대차계약을 지켜내고 있었습니다.