의뢰인(원고)은 상가 건물의 소유자로서, 한 임차인(피고)과 오랜 기간 임대차 관계를 유지해왔습니다. 임차인은 2015년부터 해당 상가에서 음식점을 운영해왔고, 그동안 여러 차례 임대차 계약이 갱신되었습니다.

시간이 흘러 의뢰인은 임대차 계약을 종료하고자 하였으나, 임차인은 상가임대차보호법상 보장된 10년의 계약갱신요구권이 아직 남아있다고 주장하며 건물 인도를 거부했습니다. 임차인은 자신의 실질적인 임대차 기간은 2018년부터 시작되었으므로, 2028년까지 영업을 계속할 권리가 있다고 맞섰습니다.

결국 원만한 해결이 어렵다고 판단한 의뢰인은, 임차인을 상대로 건물을 돌려받기 위한 ‘명도소송’을 저희 법률사무소에 의뢰하게 되었습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 임차인의 주장대로 10년의 계약갱신요구권이 남아있는지 여부, 즉 ‘최초의 임대차 개시일’을 언제로 볼 것인가였습니다.

가. 임차인(피고)의 주장

임차인은 2015년부터 2018년까지는 자신의 조카 명의로 계약이 체결되었고, 자신은 2018년에 비로소 임차인으로서 계약을 체결했으므로, 2018년 8월 8일이 최초 임대차 개시일이라고 주장했습니다.

나. 저희 법률사무소의 주장 및 변론 전략

저희는 임차인의 주장이 형식적인 계약서 명의에만 기댄 부당한 주장임을 입증하기 위해, 사건 기록을 면밀히 분석하고 다음과 같은 점을 적극적으로 변론했습니다.

1.  실질적 임차인은 2015년부터 동일인이었음을 입증

  2015년 최초 계약 당시 임대차보증금을 지급한 주체가 현재의 임차인(피고)이라는 금융거래내역을 증거로 제출했습니다.

  이후 조카 명의로 계약서가 작성되거나, 다시 임차인 본인 명의로 변경될 때에도 보증금의 반환 및 재지급 절차가 전혀 없었다는 점을 강조하며, 이는 임대차 관계의 동일성이 계속 유지되었음을 명백히 보여주는 증거라고 주장했습니다.

  임차인이 스스로 ‘조카의 채무 문제로 보증금 압류를 피하기 위해’ 명의를 변경해달라고 요청했던 정황을 밝히며, 조카는 형식상의 명의인에 불과하고 실질적인 영업 주체 및 임차인은 피고 본인이었음을 명확히 했습니다.

2.  임차인의 허위 주장을 탄핵

  임차인은 중간에 제3자에게 임차권이 넘어갔었다며 허위로 작성된 계약서를 증거로 제출했으나, 저희는 해당 계약서의 필적, 인영(도장)이 기존 계약서들과 다르지 않다는 점, 해당 기간에 제3자로부터 차임을 지급받은 내역이 전혀 없다는 점 등을 근거로 해당 계약서가 소송에서 이기기 위해 급조된 허위 문서임을 강력하게 주장했습니다. 

3.  적법한 갱신 거절 통지를 강조

  설령 임차인의 주장을 일부 받아들인다 하더라도, 당사자 간에 마지막으로 합의하여 작성한 2023년자 갱신 계약서에 명시된 계약 만료일(2025. 6. 7.)을 기준으로, 의뢰인이 법정 기한 내에 적법하게 갱신 거절의 의사를 통지하였으므로 임대차 계약은 종료되었음을 주장했습니다.

  이처럼 저희는 ‘계약의 당사자는 형식적인 명의가 아닌 실질 관계를 기준으로 판단해야 한다’는 법리를 바탕으로, 임차인의 최초 임대차 개시일은 2015년이므로 이미 10년의 갱신요구권 행사 기간이 모두 지났다는 사실을 논리적이고 체계적으로 입증해 나갔습니다.